یکی از راه های تامین بودجه کشور، اخذ مالیات می باشد و بازار و مستغلات هم مشمول قانون مالیات ها می باشد. مالیات بر مستغلات و اجاره، مبلغی می باشد که از فرد حقیقی و یا حقوقی برای اجاره ملک دریافت می شود. به طور کلی منظور از ملک، زمین، آپارتمان، خانه شخصی، تجاری و اداری می باشد. به همین دلیل باید بدانید که هر ساله هزینه ای را برای مالیات بردرآمد اجاره باید به اداره امور مالیاتی پرداخت کنید.
مالیات بر املاک و مستغلات، همان مالیات نسبت به درآمد ناشی از اجاره ملک، زمین و هر نوع از نقل و انتقال آن می باشد. در واقع این مالیات، یک نوع از مالیات مستقیم بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی برای فعالیت در بازار مسکن می باشد. البته تواجه داشته باشید که قانون مالیات بر درآمد اجاره به املاکی که متراژ آن بالای 200 متر در شهرستان و 150 متر در تهران باشد تعلق می گیرد.
شهرهایی که دارای جمعیت کمتر از صد هزار نفر می باشد، مشمول پرداخت مالیات واحد مسکونی و ساخت و ساز نمی باشد و هر نوع ساخت و ساز نیز که از محل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان بر پایه بازار سرمایه باشد، مشمول مالیات نمی باشد.
مالیات بر املاک و مستغلات:
اگر چنانچه شخص حقیقی و یا حقوقی از اجاره املاک و مستغلات خود دارای درآمد باشد، مشمول مالیات بر درآمد اجاره می شود. این مالیات دارای دو نوع می باشد:
1- بر اساس ماده 54 قانون مالیات های اجاره دست اول، 25% از مبلغ کل اجاره برای هزینه، استهلاک و تعهدات مالک کسرمی گردد و مابقی آن نیز مشمول مالیات می باشد.
2- در اجاره های دست دوم، موجر موظف به پرداخت مالیات بر مستغلات می باشد. هر زمان که مالک ملکی را به شخصی اجاره دهد و موجر بر اساس قرارداد، آن ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، در این شرایط مالیات مشمول شده، برابر با تفاوت مبلغ اجاره ای که مستاجر پرداخت می کند مبلغ دریافتی از اجاره ملک می باشد.
مالیات بر درآمد اجاره بر اساس قرار داد عادی و یا رسمی مشخص می شود و اگر چنانچه، فی ما بین طرفین قراردادی تنظیم نشده باشد، از ارائه قرارداد اجتناب شود و یا اینکه رقم اعلام شده برای اجاره از 80% مبلغ درج شده در ملک های مشابه آن، کمتر باشد، بر اساس ماده 54، مالیات آن ملک بر اساس ملک ها مشابه آن مشخص می شود.
مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری و مستغلات:
مبلغ اجاره املاک و مستغلات مسکونی و تجاری، برای اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول مالیات می باشد. بر اساس قانون مالیات کشوری، دو نوع می باشد.
مالیات املاک تجاری دست اول:
این نوع قرار داد به این صورت می باشد که، شخصی که ملک را اجاره می دهد، صاحب ملک باشد. مبلغ این مالیات هم بدین صورت محاسبه می شود، که 25% از اجاره را برای هزینه های استهلاک، تعمیرات ملک از سمت مالک کم می شود و الباقی شامل مالیات می شود.
مالیات املاک تجاری دست دوم:
هر زمان که مالک ساختمان، ملک خود را به شخصی اجاره بدهد و شخص مستاجر ملک اجاره شده را به شخص دیگری اجاره بدهد، در این حالت شخص اجاره دهنده، مالک نمی باشد. بدین صورت مالیات مشخص شده، برابر است با اختلاف مبلغ اجاره مستاجر اولیه و مبلغ اجاره ای که مستاجر ملک را اجاره داد است.
مالیات بر نقل و انتقال:
بر اساس ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، جابجایی و نقل و انتقال ملک، مشمول 5% مالیات بر ارزش قیمت معامله می باشد. ولی دقت داشته باشید که این قانون، شامل مواردی همچون، مساحت عرصه و بنا، قد بنا و یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تاسیسات و تجهیزات و نوع مالکیت می باشد.
پیشنهاد می‌شود مقاله تشویق و جرایم مالیاتی را مطالعه کنید
مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات:
در زمان خرید و فروش واحد مسکونی، تجاری و یا تسلیم حق بهره برداری، تشکیل و ساخت عوارضی وصول می گردد و بر اساس شرایط به انواع زیر می باشد.
مالیات نقل و انتقال املاک:
5% از ارزش معاملاتی یک ملکف بر اساس جدول ناحیه ای، محاسبه می شود. البته قدمت ساختمان، مساحت ساختمان و زمین، نوع اسکلت و لوازم مصرفی برای ساخت ملک در این قیمت گذاری و محاسبه تاثیر گذار می باشد.
مالیات حق واگذاری (سرقفلی):
مالیاتی است که به دلیل انتقال حق واگذاری ملک به آن تعلق می‌گیرد. این مالیات بر اساس کاربری ملک، تصرف مکان، موقعیت تجاری و … بدو درصد قیمت تعیین شده برای انتقال می‌باشد و با نام حق واگذاری شناخته می‌شود.
مالیات درآمد ساخت و فروش:
هر شخص حقیقی و حقوقی که از ساخت و فروش ساختمان درآمدی حاصل کند مشمول مالیات ساخت و فروش می شود. این مالیات 10% از مبلغ معامله می باشد. توجه داشته باشید که شهرهایی که جمعیت کمتر از 100 هزار نفر را دشته باشند، از پرداخت این مالیات معاف می باشند.
توجه: مدت زمان اظهارنامه مالیاتی برای نقل و انتقال و یا واگذاری، 30 روز بعد از انجام معامله می باشد و در صورت دیگر، باید تا اواخر تیر ماه سال بعد انجام شود. در غیر این صورت شامل 10% جریمه بدون بخشش می باشد و در نهایت در صورت عدم واریز در زمان مقرر، در هر ماه 3/2% جریمه می شود.
مالیات بر مستغلات خالی:
از سال 94، ماده ای در قانون مالیات های مستقیم برای دریافت مالیات برای ملک های خالی از سکنه تصویب شده است. علت تصویب این قانون برای جلوگیری از احتکار ملک می باشد.
بر همین اساس، هر واحد تجاری و یا مسکونی واقع در شهرهای بیشتر از 100 هزار نفر، بعد از گذشت یک سال و از سال دوم به بعد مشمول مالیات با شرایط ذیل می باشد:
- برای سال دوم برابر با نیمی از مالیات بر درآمد اجاره
- برای سال سوم برابر با مالیات بر درآمد اجاره
- برای سال چهارم و بعد از آن، معادل 1.5 برابر مالیات بر درآمد اجاره
وجود چه شرایطی باعث معافیت مالیاتی املاک و مستغلات می‌شود؟
گاهی با وجود شرایطی به خصوص که در قانون مالیات‌های مستقیم نیز ذکر شده، نیازی به پرداخت مالیات نیست و معافیت مالیاتی اتفاق می افتد. مواردی که از پرداخت مالیات معاف می‌شوند به شرح زیر می‌باشند:
- در صورتی که اسناد و مدارکی دال بر اجاره ملک و دریافت مبلغی بابت اجاره بها وجود نداشته باشد، مالیات به ملک تعلق نمی‌گیرد و افراد خانواده یا افرادی که تحت تعهد صاحب ملک هستند مشمول پرداخت مالیات ملک نمی‌شوند.
- در صورتی که فردی خانه خود را اجاره بدهد و خودش خانه دیگری را برای سکونت اجاره کند، چنانچه مبلغ بیشتری را از مستأجر خود دریافت می‌کند و خودش با مبلغ کمتری جایی را اجاره کرده، باید مبلغ مازاد را به عنوان مالیات بپردازد.
- درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی در تهران که بزرگتر از 150 مربع باشند و در شهرستان‌ها که بیش از 200 متر مربع باشند شامل معافیت مالیاتی می‌شوند.
- اگر ملک در منطقه‌ای واقع شده باشد که جمعیت آن از صد هزار نفر کمتر باشد، از مالیات ساخت و ساز معاف می‌شود.
- اگر بودجه ساخت و ساز املاک و مستغلات از محل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تأمین شده باشد، از آنجایی که این صندوق‌ها بر پایه بازار سرمایه به وجود می‌آیند، معافیت مالی را برای صاحبان خود رقم می‌زنند.
- در صورتی که املاک مسکونی بیش از سه واحد تجاری داشته باشند و با رعایت اصول و الگوی قوانین وزارت شهرسازی ساخته شده باشند، در شرایطی که اجاره داده شوند در تمام مدت از مالیات اجاره به کلی معاف می‌شوند.
- اگر شخصی ملکی داشته باشد و تنها منبع درآمد او، اجاره آن باشد، می‌تواند با نوشتن نامه به سازمان امور مالیاتی، شرایط خودش را شرح بدهد. در این صورت سازمان امور مالیاتی شرایط معافیت پرداخت مالیات را برای آن ملک تا مقدار مشخصی که سالیانه اعلام می‌شود، تعیین می‌کند ولی باقیمانده سود حاصل از اجاره او شامل مالیات خواهد شد.
