همه افراد به طور مدام شاهد آگهی های فروش در سر در مغازه ها هستند که نوشته شده “سرقفلی این مغازه به فروش می رسد” اما موضوعی که ذهن ما را درگیر می کند، این است که سرقفلی چه تفاوتی با مالکیت دارد. سرقفلی در قانون قدیم روابط بین موجر و مستاجر با نام “حق کسب و پیشه یا تجارت” شناخته می شد، به حقی گفته می شود که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.
نکته: سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی وجود ندارد.
حق کسب و پیشه یا تجارت:
حق کسب و پیشه، حقی است که به علت رونق و اعتباری که مستأجر با فعالیت خود، در ملک تجاری ایجاد می‌کند، به او تعلق می‌گیرد. این حق به مرور زمان و در اثر اقدامات مستاجر به وجود می‌آید. حق کسب و پیشه در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود ندارد و مستاجر با فعالیت‌های خود باعث به وجود آمدن این حق می‌شود.
سرقفلی:
سرقفلی، مفهومی است که حتی پبش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در عرف کشور ما و در بین تجار وجود داشت. با این توضیح که در قرارداد اجاره اماکن تجاری، معمولا مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به موجر پر داخت می کرد و در مقابل، اولا اجاره بهای پرداختی مبلغ کمی تعیین می گشت؛ ثانیا، موجر نیز متعهد بود تا در انقضای زمان اجاره، حکم تخلیه مستاجر را نگرفته، اجاره را مجددا با همان مستاجر تمدید کرده و به این ترتیب ، مستاجر یک حق اولویت برای تمدید اجاره در همان مکان را نسبت به بقیه افراد داشت.
با این وجود، در جریان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، قانون گذار از مفهوم عرفی سرقفلی که هم مورد پذیرش عرف و هم مورد تایید شرع بود، فاصله گرفت و به تبعیت از حقوق غربی، مفهومی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت در این قانون پیش بینی نمود که دارای تفاوت های متعددی با نمونه عرفی سرقفلی بود.
تعیین مبلغ سرقفلی یا حق کسب:
بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه مشخص می گردد و به موارد زیر وابسته می باشد:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است
- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است
- وضع محل اجاره از نظر بنا
- مخارجی که مستاجر برای آماده سازی و تزئینات متحمل شده (مثل هزینه های قفسه بندی، لوازم مورد نیاز و…)
- نوع کسب و کار مستاجر
انواع سند سرقفلی
انواع سند سرقفلی:
سرقفلی ها بر اساس سند انجام می شود که دارای دو نوع زیر هستند.
سند عادی:
زمانی که یک ملک تجاری برای اولین بار از طریق قرارداد اجاره منتقل می شود، صاحب ملک می تواند حق سرقفلی واقعی ملک را به مستأجر واگذار نماید. در حقیقت سرقفلی واقعی به آن دسته از املاک نجاری تعلق می گیرد که برای اولین بار به اجاره می روند. در چنین شرایطی مستأجر مالک سرقفلی ملک می گردد و در شرایطی که مهلت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، ملزم به تخلیه ی ملک تجاری نیست. مگر اینکه صاحب ملک سرقفلی ملک را به قیمت روز پرداخت نماید. در حقیقت بر اساس قانون جدید زمانی که ملک تجاری از طریق قرارداد اجاره واگذار می شود از همان ابتدا می توان در رابطه با حق سرقفلی آن تصمیم گیری نمود و به توافق رسید.
سند رسمی:
مستاجری که سن اجاره ملک وی به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است، می تواند حقوق حاصل از اجاره نامه را در قابل “سند صلح” یا “سند رسمی” به مستاجر بعدی انتقال دهد.
دلایل خاتمه قرارداد:
برای خاتمه دادن به قرارداد از طرف مالک، دلایلی وجود دارد که بر اساس آنها مالک می تواند درخواست خاتمه قرارداد را داشته باشد. هر کدام از این موارد می توانند باعث صدور حکم تخلیه از طرف دادگاه شوند. در این صورت مالک موظف می شود که مبلغ حق کسب یا پیشه و یا تجارت را به صورت کامل پرداخت نماید.
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
قانون سرقفلی:
سرقفلی دارای قوانین زیر می باشد:
ماده 1:
اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده باشد یا نه، مشمول مقررات این قانون است.
ماده 2:
موارد زیر مشمول این قانون نمی باشند:
تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی
خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارت خانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فی مابین است.
(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲) محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره ۱:
(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲) وصول هر نوع وجهی تحت عنوان این موضوع در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر، در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره ۲:
(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲) استفاده از محل های مسکونی در محل هایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
قوانین سرقفلی در اجاره بها:
قوانین سرقفلی در اجاره بها به شرح زیر می باشد.
ماده ۳:
اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره:
در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.
ماده ۴:
مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال نماید و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه نماید، دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می کند و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه نماید.
قوانین سرقفلی در اجاره نامه
قوانین سرقفلی در اجاره نامه:
قوانین سرقفلی در اجاره نامه به شرح زیر می باشند:
ماده ۵:
دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
اقامت گاه موجر به طور کامل و مشخص
نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامت گاه قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایط صورت خواهد گرفت
تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط
تصریح به آن که مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد
تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی
حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه
تبصره:
موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
قانون صلح سرقفلی:
عقد صلح، یکی از عقودی است که در گذشته، انتقال حق کسب و پییشه و یا سرقفلی در آن بسیار معمول بوده است. در این نوع عقد، مستاجر با جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره یا منتقل الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد سند صلح به مستاجر جدید انتقال می دهد.
در این صورت مستاجر ثانی، ضمن اخذ مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز بر عهده می گیرد. عقد صلح در مواردی استفاده می شود که مالک، مستاجر و مستاجر دوم، به جای استفاده از دو قرارداد، از عقد صلح استفاده می کنند.
قانون اجاره سرقفلی:
قانون سر قفلی سال 1402 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و ۷۶ تبعیت می نماید و قانون و مقررات جدیدی، در این خصوص، به وسیله نهادهای قانون گذاری وضع نشده است. از این رو، اگر قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری، قبل از سال 76 منعقد شده باشد، قانون وضع شده روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بر آن حاکم است و اگر قرارداد مذکور، بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 تبعیت خواهد کرد. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن دارد که به آن ارث سرقفلی گفته می شود.
ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در این خصوص بیان می دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» بنابراین، افراد می بایست برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، به قوانین موجر و مستاجر سال 56 و 76 مراجعه نمایند.
سند سرقفلی:
سرقفلی سند رسمی در نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد ، مالک حقوق حاصل از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهد . انتقال سرقفلی بدین معناست که شخص دیگری غیر از مالک جهت اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده کند . سرقفلی به سه شکل ؛ اختیاری ( با تمایل مالک ) ، قهری ( فوت مالک و انتقال حقوق حاصل به ورثه ) و قضایی ( با حکم مقام قضایی ) منتقل می شود.
معیار های اثبات وجود سرقفلی:
عوامل بی شماری بر ماهیت وجود سرقفلی تاثیر می گذارند که فهرست بعضی از آنها به شرح زیر است:
- در شرکت های تولیدی، کیفیت، استاندارد و قیمت محصولات عوامل مهم می باشند.
- در شرکت های بازرگانی، شرایط تسهیلات اعتباری عامل مهمی خواهد بود.
- در شرکت های بانکی، امنیت سپرده های پولی، خط مشی های وام دهی و ارائه خدمات فوری مشخصه سرقفلی می باشد.
- در هتل ها، کیفیت و خوش طعم بودن غذا، تمیزی و ارائه خدمات مودبانه مشخصه سرقفلی است.
- در موسسات درمانی، توانایی تشخیص و مهارت جراحی شاخص سرقفلی است.
- در موسسات حسابرسی، تیز هوشی و دقیق بودن مشخصه سرقفلی است.
- در موسسات انبار داری، خدمات مودبانه نسبت به مشتریان و انبار نمودن اقلام، با کیفیت خوب و قیمت مناسب دلیلی بر وجود سرقفلی است.
پیشنهاد می کنیم، مقاله مالیات اجاره را مطالعه کنید
