مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲ _ نحوه محاسبه مالیات اجاره

مالکان حقیقی یا حقوقی کلیه املاک، با هر نوع کاربری که ملک خود را در قالب قرارداد اجاره به دیگران واگذار کرده‌اند، باید نسبت به تکمیل اظهارنامه مربوطه و ارسال آن از طریق تارنمای سازمان امور مالیاتی کشور اقدام کنند. در ادامه نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره برای سال 1402 را بیان می‌کنیم. برای ارائه اظهارنامه طبق قانون تا آخر تیرماه هر سال فرصت هست. اما برای سال ۱۴۰۰ به علت کرونا این زمان تا آخر مرداد ۱۴۰۰ تمدید شده است.

مالیات بر درآمد اجاره چیست؟

اگر صاحبان املاک و مستغلات مسکونی و تجاری و … ملک خود را با اهداف تجاری، سکونت و … در اختیار دیگران قرار دهند و از این راه درآمدی به دست آورند، این درآمد بر اساس نوع و میزان آن مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد شد. اصطلاح ملک شامل زمین، خانه شخصی یا آپارتمان با هر کاربری مسکونی تجاری یا اداری است.

در طبقه بندی انواع مالیات در ایران، مالیات بر درآمد اجاره املاک، نوعی مالیات بر درآمد است که به دو نوع مالیات اجاره دست اول و اجاره دست دوم تقسیم می‌شود. تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات بر درآمد اجاره مربوط به صاحبان املاک است و ربطی به مستاجر ندارد.

مالیات مستغلات نوعی مالیات مستقیم است که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت فعالیت در بازار مسکن وضع می‌شود. در ادامه بیشتر به انواع مالیات مستغلات و املاک خواهیم پرداخت.

نحوه محاسبه مالیات اجاره

هر سال مالک بایستی مالیات ملکی که مورد اجاره قرار داده است را پرداخت کند. ممکن است بر اساس قوانین سازمان امور مالیاتی بعضی از املاک از دادن مالیات معاف باشند اما باید دانست که دادن مالیات بر درآمد اجاره قوانین بخصوصی دارد .

همانطور که گفته شد مالیات دو شکل مستقیم و غیر مستقیم دارد که مالیات مستقیم مالیاتی است که مستقیما از درآمد و دارایی افراد گرفته می شود و مالیات غیر مستقیم مالیاتی است که به عنوان بخشی از قیمت کالا و خدمات از اشخاص دریافت می شود.

مالیات بر درآمد از انواع مالیات مستقیم می باشد که مالیات بر درآمد اجاره ملک نیز از این نوع مالیات است.

مالیات بر درآمد اجاره از شخص اجاره دهنده ملک اخذ می شود. حتی اگر فرد اجاره دهنده خودش ملک را قبلا از دیگری اجاره کرده باشد.

مالیات بر درآمد یکی از انواع مالیات های مستقیم می باشد که خود به پنج گروه تقسیم می گردد:

۱.مالیات بر درآمد حقوق

۲.مالیات بر درآمد مشاغل

۳.مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی

۴.مالیات بر درآمد اتفاقی

۵.مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد اجاره شامل چه افرادی می‌شود؟

اگر مالک ملکی با هر نوع کاربری هستید و آن ملک را به دیگری اجاره داده باشید، شما مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستید. این امر برای شرکت‌ها نیز مصداق دارد. یعنی شرکتی که مالک ملکی است و آن را اجاره می‌دهد نیز در قالب شخص حقوقی مشمول مالیات بر اجاره می‌شود. مالیات بر درآمد اجاره کلاً مربوط به موجر است و هیچ ربطی به مستأجر ندارد؛ لذا مستأجرها هیچ گاه از بابت مالیات اجاره هیچ گونه نگرانی نداشته باشند.

اما ممکن است که شما ملک خود را اجاره داده باشید و ملک دیگری را اجاره کرده باشید. در این صورت اگر مبلغ اجاره ملک جدیدی که اجاره کرده‌اید بیش از مبلغی باشد که بابت ملک خودتان اجاره دریافت می‌کنید، هیچ مبلغی به‌عنوان مالیات اجاره نیاز نیست پرداخت کنید. اما اگر کمتر است لازم است که مالیات ما به تفاوت اجاره‌ها را پرداخت کنید.

نکته خیلی مهم اینکه در هر صورت هرگاه در جایگاه موجر قرار گرفتید، لازم است که اظهارنامه درآمد مشمول اجاره را تکمیل کنید.

مفهوم املاک و مستغلات

املاک و مستغلات به کلیه اموال منقول و غیر منقول موجود در یک ملک گفته می‌شود، که به‌طور کلی شامل زمین، ساختمان، محصولات کشاورزی، منابع طبیعی، مواد معدنی و آب‌های زیرزمینی است.

در اکثر مواقع، واژه املاک و مستغلات برای اشاره به خانه (مسکن) یا ساختمانی که در آن محدوده مشخص، واقع شده است، به کار می‌رود.

واژه املاک و مستغلات همچنین، به کسب‌وکاری (شغلی) اشاره دارد، که در زمینه خرید، فروش، رهن و یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می‌کند.

پیشنهاد میشود مقاله نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک را هم مطالعه کنید 

درآمد مشمول مالیات اجاره چیست؟

سازمان امور مالیاتی، مالیات بر درآمد اجاره را در دسته مالیات بر درآمد دسته بندی کرده است. برای اینکه میزان مالیات قابل پرداخت توسط موجر مشخص شود، ابتدا باید میزان درآمد اجاره برای سازمان امور مالیاتی محرز و مشخص شود. کارشناسان سازمان امور مالیاتی اصطلاحاً به این عدد، عدد مأخذ می‌گویند.

عدد مآخذ مالیاتی توسط موجر در اظهارنامه‌ای که به اداره امور مالیاتی ارائه می‌دهد درج می‌شود. اگرچه ثبت و اظهار این عدد توسط موجر انجام می‌شود و در زمان بارگذاری و ارائه در تارنمای سازمان امور مالیاتی هیچ سند و مدرکی نیاز نیست، اما باید توجه داشت که در زمان رسیدگی، ممکن است کارشناس سازمان امور مالیاتی، سند و مدرک مستدل (اجاره‌نامه) را مطالبه کند. پس لازم است که عدد مأخذ حتماً به صورت صحیح و از روی اجاره‌نامه رسمی واقعی درج شود. اما درآمد مشمول مالیات اجاره، فقط به میزان ./۷۵ عدد مآخذ است.

طبق ماده ۵۳ ق م م، درآمد مشمول مالیات املاکی که اجاره داده می‌شود عبارت است از کل مال‌ الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعمیرات مالک به مورد اجاره به نرخ مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم (برای موجر حقیقی) و به نرخ ۲۵% (برای موجر حقوقی) محاسبه می شود.

 به عبارت دیگر از آنجا که موجر مکلف است هزینه هایی از قبیل تعمیر اساسی ساختمان را انجام دهد تا مورد اجاره، قابل استفاده جهت مستاجر قرار گیرد، بدین صرفا ۷۵% مورد اجاره تحت عنوان درآمد مشمول مالیات محسوب می گردد.

 اگر موجر مالک نباشد، یعنی خودش هم مستاجر باشد، درآمد مشمول مالیات او عبارت‌ است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی ملک مورد اجاره.

به عبارتی در حالتی که موجر مالک نبوده و هیچ گونه تعهدی در قبال هزینه های ملک مورد اجاره ندارد، کسر ۲۵% که در بالا ذکر شد مصداق نداشته و درآمد مشمول مالیات از مابه التفاوت مبلغ اجاره دریافتی و پرداختی محاسبه می شود.

   در صورتی که مستاجر جزء مشمول تبصره ۹ ماده ۵۳ این قانون باشد، اجاره پرداختی مستاجر، ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد شد.

مثال ۱: فرض کنیم شما ملک خود را از ابتدای خرداد ماه ۱۳۹۹ به مبلغ ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره داده‌اید. در اظهارنامه مالیاتی سال ۱۳۹۹ شما باید مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان (بابت ماه‌های خرداد تا اسفند ۱۳۹۹) درآمد مالیاتی ذکر کنید. اما مآخذ مالیاتی برای شما ./۷۵ این مبلغ یعنی ۷۵ میلیون تومان است که بر بنای آن سازمان امور مالیاتی مالیات قابل پرداخت شما را تعیین می‌کنید.

اگر اجاره‌نامه شما یک ساله باشد، لازم است تا درآمد اجاره فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰ را نیز در اظهارنامه ۱۴۰۱ درج کنید. یعنی مستقل از تاریخ اجاره‌نامه‌ها، باید اجاره دریافتی هر سال از ۱ فروردین تا ۲۹ اسفند محاسبه و در اظهارنامه همان سال درج شود.

مثال ۲: فرض کنیم شما ملکی را هم از اول خرداد ۱۴۰۰ به مبلغ ماهانه ۶ میلیون تومان اجاره کرده‌اید. پس مبلغی که اعلام می‌کنید برابر است با مبلغ ۴۰ میلیون تومان. در واقع ۶۰ میلیون تومان (اجاره پرداختی در ۱۰ ماه) را از ۱۰۰ میلیون تومان (اجاره دریافتی در ۱۰ ماه) اجاره دریافتی کسر می‌شود. عدد مآخذ در اینجا ./۷۵ مبلغ ۴۰ میلیون تومان یعنی برابر ۳۰ میلیون تومان می‌شود.

موارد معاف از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1402

موارد زیر از مالیات اجاره املاک معاف است:

 طبق تبصره ۱ ماده ۵۳ ق م م، محل سکونت پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل افراد مشمول مالیات اجاره،  ملک اجاری محسوب نشده و مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک نیست مگر اینکه ثابت شود اجاره پرداخت می‌شود

مالک های مجتمع‌ های مسکونی دارای بیش از سه واحد اجاره ای که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده اند، در مدت اجاره شامل معافیت صد در صدی از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۰ هستند

 طبق قسمت اخیر تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق م م، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد اجاره ناشی از اجاره املاک معاف هستند

 طبق ماده ۵۷ ق م م، شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق (ماده ۸۴) که هر سال سقف آن اعلام می‌شود از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات هستند

میزان معافیت ماده ۵۷ ق م م برای سال ۹۹، ۲۸۸،۰۰۰،۰۰۰ ریال است.

 در بند پایانی تبصره ۱۲ قانون بودجه ذکر شده است که معافیت موضوع مواد ۵۷ و ۱۰۱ ق م م برای سال ۱۴۰۰، ۳۶۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال است.

نکته

 طبق ماده ۵۵ ق م م، اگر مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره دهد و برای سکونت خود محل دیگری اجاره کند، در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد پرداخت میکند از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود

 طبق ماده ۵۷ ق م م در مورد شخص حقیقی افراد مشمول این ماده باید اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند

 در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد

 حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود. (تبصره ۱ ماده ۵۷)

نحوه تشخیص میزان اجاره ملک از سوی سازمان امور مالیاتی

سازمان امور مالیاتی معمولاً مبلغ اظهارشده از سوی مودیان را مستند به اجاره‌نامه ارائه شده از آنها می‌پذیرد. اما در مواردی که موجر اجاره‌نامه ارائه نکند، این مبلغ طبق جدول اجاره‌بها که در اختیار کارشناسان سازمان امور مالیاتی است تعیین می‌شود. اشخاص حقیقی باید مبلغ درآمد اجاره خود را در اظهارنامه املاک و اشخاص حقوقی در اظهارنامه عملکرد درج کنند.

مدارک لازم جهت تشکیل پرونده مستغلات

تصویر سند مالکیت و بنچاق

تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین

تصویر پایان کار

تصویر صورت مجلس تفکیکی

تصویر اسناد اجاری (رسمی یا عادی)

تصویر گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه‌ای بودن ملک) و

تصویر وکالت‌نامه

زمان ارائه اظهارنامه مالیات املاک و مستغلات

اشخاص حقیقی و حقوقی موظف اند نسبت به ارائه اظهارنامه مالیاتی مربوط به حق انتقال و واگذاری ملک و مستغلات ظرف مدت ۳۰ روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا پایان تیرماه سال بعد اقدام کنند.

نکته مهم در مورد مالیات ملک تجاری و اداری مثل مالیات بر درآمد اجاره مغازه یا مالیات بر دفتر کار این است که مالک و مستاجر هرکدام اظهارنامه مالیاتی خود را داشته باشند تا پرداخت نکردن مالیات و عواقب آن متوجه مالک نشود.

می‌توان درضمن قرارداد اجاره برای مستاجر، تعهدی ایجاد کرد که مستاجر، اظهارنامه مالیاتی ملک تجاری را همه ساله طبق ضوابط مشخص تهیه و ارسال کند و در صورت تقصیر، مستاجر مسئول جبران خسارات وارد شده بر مالک باشد.

مالیات بر درآمد اجاره جز مالیات‌های تکلیفی است و توسط شخص دیگری از شخصی که باید مالیات را پرداخت کند وصول و به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت می‌شود.

بنابراین قانون مستاجر را مکلف کرده است که از اجاره پرداختی به موجر (صاحب ملک) مالیات اجاره را کسر کرده و مابقی اجاره را به موجر پرداخت کند. این مورد برای اشخاص حقیقی اختیاری بوده در حالی که اشخاص حقوقی، ملزم به پرداخت و کسر مالیات از اجاره هستند.

ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک 1402

طبق اعلام سازمان امور مالیاتی کشور، ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک به صورت آنلاین و از طریق سامانه ثبت اظهارنامه اجاره املاک سایت سازمان امور مالیاتی کشور انجام می‌گیرد.

سامانه اظهارنامه الکترونیکی اجاره مستغلات ۱۴۰۰ به آدرس estr.tax.gov.ir است.عدم ثبت نام اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک 1402، برای مشمولان جریمه و مجازات را به همراه دارد. قابل ذکر است شرط ارسال اظهارنامه، ثبت نام در سامانه عملیات الکترونیکی مالیاتی است.

لازم به ذکر است که کلیه مشمولین مالیات بر درآمد اجاره املاک باید تا پایان مهلت تعیین شده نسبت به ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک ۱۴۰۰ اقدام کنند.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره سال 1402برای املاک تجاری

قانون‌گذار در خصوص مالیات بر درآمد اجاره تفکیکی برای املاک مسکونی، اداری و تجاری قائل نشده است؛ لذا مستقل از نوع کاربری املاک، درآمد اجاره به شرح بالا مشمول پرداخت مالیات درآمد اجاره می‌شود.

تسهیلات و معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره

قانون‌گذار تسهیلات و معافیت‌های متنوعی در خصوص درآمد اجاره در نظر گرفته است. فقط مجدداً تاکید می‌شود که شرط استفاده از هرگونه تسهیلات، معافیت و بخشودگی مالیاتی، ارائه اظهارنامه مالیاتی در زمان مقرر قانونی تعیین شده از طریق تارنمای سازمان امور مالیاتی است.

برای آشنایی با مراحل ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک در سامانه الکترونیکی بر روی آموزش تصویری پر کردن اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک در سال 1402 کلیک نمایید.

اظهارنامه صاحبان املاک اجاری شراکتی

اظهارنامه مالیاتی مالکین باید به نسبت سهم  ومیزان مالکیت آنها ثبت شود به عبارتی املاکی که چند مالک دارد و مالکان بخواهند اظهارنامه اجاره املاک تسلیم کنند، باید توجه کنند که هم مبلغ اجاره دریافتی و هم متراژ ملک اجاره داده شده را نسبت به سهم خود در اظهارنامه درج کنند 

شرکای املاک اجاری دقت کنند که اجاره بها را به میزان سهم خود با توجه به میزان مالکیت در اظهارنامه مالیاتی درج کنند و نه کل اجاره بها دریافتی از مستاجر را. به عبارتی در اظهارنامه املاک اظهارنامه شراکت وجود ندارد بنابراین هر فرد باید به طور مجزا و به میزان سهم خود اقدام به ثبت و ارسال اظهارنامه کند.

به عبارتی ملک اجاری ۴۰ متری ، ماهیانه ۳،۰۰۰،۰۰۰ تومان که مالکان آن دو شریک سه دانگی باشند، هر یک از شرکا باید در اظهارنامه خود متراژ مکان اجاری را ۲۰  متر و اجاره دریافتی را ۱،۵۰۰،۰۰۰ تومان درج کنند.

واحدهای مالیاتی باید هنگام رسیدگی به این اظهارنامه ها، میزان زیربنای مفید ملک اجاری را به نسبت سهم هر شریک محاسبه و جهت تعیین درآمد مشمول مالیات برای هر مودی در نظر بگیرند.

نکته

واحدهای شغلی (کسبی) اشخاص حقیقی که مالکیت آن به صورت مشارکتی است، در مرحله پیش ثبت نام صرفا یکی از شرکا (شریک اصلی) به عنوان نماینده واحد شغلی نسبت به پیش ثبت نام اقدام میکند. در مرحله دوم ثبت نام الکترونیکی و پس از دریافت پاکت نام کاربری و رمز عبور، اطلاعات سایر شرکا دریافت و در سامانه ثبت میشود. برای هر واحد کسبی مشارکتی تکمیل یک اظهارنامه که در آن اطلاعات کلیه شرکا ثبت شده، کافی است و شرکا نیاز به تکمیل اظهارنامه انفرادی ندارند.

مثال محاسبه مالیات بر اجاره شراکتی

در مواردی که اجاره شراکتی باشد باید میزان درآمد حاصل از اجاره بین شرکا تقسیم گردد. برای مثال منزل مسکونی متعلق به آقای محمدی  و آقای مهدوی است که در ابتدای سال به فردی دیگر اجاره داده اند. میزان اجاره در هر ماه مبلغ ۵،۰۰۰،۰۰۰ و مبلغ ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ هم رهن است. میزان درآمد ماهانه این ملک برای این دو شریک به این طریق حساب خواهد شد:

مبلغ رهن در یک سال با نرخ سود مثلا۲ درصد ۲۴،۰۰۰،۰۰۰ خواهد بود ۱۲*۲%*۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰.

و میزان درآمد اجاره در یک سال ۶۰،۰۰۰،۰۰۰ است که باهم جمع می‌شود تا درآمد اجاره یک سال ملک حاصل شود.

۸۴،۰۰۰،۰۰۰=۶۰،۰۰۰،۰۰۰+۲۴،۰۰۰،۰۰۰.

در نهایت باید به ۲ تقسیم تا سهم هر شریک تعیین گردد. و هرکدامم در اظهارنامه خود عدد درآمد خود  را ثبت کنند نه مبلغ درآمد کل ملک را.

نکته این مورد: باید برای رهن ملک (که در اجاره نامه محضری با نام سپرده قرض الحسنه آورده شده) درآمدی محاسبه و منظور کرد که مطابق بهره بانکی سالیانه به تاریخ روز است.

سخن آخر

موجران لازم است حتماً نسبت به تکمیل و ارسال اظهارنامه در مدت زمان قانونی اقدام نمایند. مستأجران نیز هیچ نگرانی بابت مالیات اجاره نداشته باشند چون هیچ تکلیفی بر عهده آنها نیست.