مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات مستقیم است. این نوع از مالیات در واقع زمانی وضع می‌شود که شخص حقیقی و یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می‌کند. این مالیات پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی و یا وجوه دریافتی اعمال می‌شود.
نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز:
درآمد حاصل از فروش ملک با کسر هزینه‌های ساخت و عوارض پرداخت شده به نهادهای دولتی از مبلغ کل فروش ساختمان محاسبه می‌شود. همچنین مطابق ماده 101 قانون مالیات های مستقیم اشخاصی که ثبت اظهارنامه مالیاتی ساخت و ساز آنها در موعد مقرر انجام شده باشد، بخشی از مبلغ درآمدشان مشمول معافیت از مالیات بساز و بفروش می‌شود.
محاسبه مالیات ساخت و ساز اشخاص حقیقی
پس از محاسبه درآمد ناشی از فروش ملک، مالیات ساخت و ساز مسکن اشخاص حقیقی بر اساس دستورالعمل سازمان مالیات محاسبه می‌شود. نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز به شرح زیر است.
- درآمد فروش ملک تا سقف 50 میلیون تومان: 15% مالیات
- درآمد فروش ملک تا سقف 100 میلیون تومان به ازای مازاد 50 میلیون: 20% مالیات
- درآمد فروش ملک بیش از 100 میلیون تومان به ازای مازاد 100 میلیون: 25% مالیات
برای درک بهتر روش محاسبه مالیات ساخت املاک به مثال زیر توجه کنید.
فرض کنید درآمد حاصل از فروش ملک شما 200 میلیون تومان است. در این صورت مالیات شما در سه مرحله زیر محاسبه می‌شود.
- به ازای 50 میلیون از درآمد شما 15 درصد مالیات، معادل 7.5 میلیون تومان اعمال می‌شود.
- به ازای مازاد 50 تا 100 میلیون تومان از درآمد شما 20 درصد مالیات، معادل 10 میلیون تومان اعمال می‌شود.
- به ازای مازاد درآمد شما از 100 میلیون 25 درصد مالیات، معادل 25 میلیون تومان اعمال می‌شود. (در این مثال مازاد درآمد از 100 میلیون تومان برابر 200-100=100 میلیون تومان است)
به عبارت دیگر پس از سود 200 میلیون تومانی حاصل از فروش ملک، موظف به پرداخت مالیات بساز و بفروشی معادل 42.5 میلیون تومان مالیات هستید. (حاصل جمع مالیات سه مرحله)
محاسبه مالیات اشخاص حقوقی
کلیه اشخاص حقوقی که دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه هستند، می‌بایست 25 درصد از سود حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به عنوان مالیات ساخت و ساز بپردازند. میزان مالیات بساز بفروشی برای شرکت‌های تعاونی مسکن که توسط هیئت دولت تائید شده باشند به 18.75 درصد کاهش می‌یابد.
پیشنهاد می‌شود مقاله نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک را مطالعه کنید
معافیت های نقل و انتقال انبوه سازان:
طبق بند الف ماده 138 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی:
سازندگان مسکن ( تولید انبوه، انبوه سازان ) از پرداخت مالیات اولین نقل و انتفال قطعی املاک معاف می باشد و درآمد مشمول مالیات مربوط به این واحدها متناسب با سطوح زیربنای هریک و صرف نظر از تعداد آنها توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین خواهد شد.
3) مالیات بر درآمد نقل و انتقال حق واگذاری محل:
حق واگذاری محل از نظر قانون مالیاتهای مستقیم مفهومی کلی بوده که طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم شامل موارد مختلفی از قبیل حق کسب و پیشه و حق تصرف محل و همچنین حق تجاری محل می گردد.
از نظر قانون مالیات های مستقیم، انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق بیمه به نرخ 2% در تاریخ انتقال، از طرف صاحبان حق مشمول مالیات می گردد.
ضمنا در مورد املاک به عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است، چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید، طبق ماده 74 قانون مالیات های مستقیم، انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل مالیات بر درامد املاک بوده و در مورد درآمدحاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک، متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف، تاریخ تملک متصرف، محسوب می گردد.
مودیان مالیاتی در خصوص واگذاری حقوق مربوط به موارد فوق، طبق ماده 80 ق.م.م مکلف می باشند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می گیرد تنظیم و تا سی روز پس از انجام معامله به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
مدارکی که باید به همراه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط ارائه گردد شامل : رونوشت قرارداد یا قولنامه، هرگونه مدارکی که مثبت مالکیت یا داشتن حقوق نسبت به مورد معامله باشد و نیز تصاویر شناسنامه ها و کارت ملی گیرنده حقوق و واگذارکننده می باشد.
قوانین مالیاتی ساخت و ساز:
امروزه با توجه به شرایط مختلف سازندگان و فروشندگان ساختمان در قسمت‌های مختلف، قوانین متعددی برای مالیات ساخت و ساز املاک مسکونی وضع شده است. مبنای اصلی تمامی این قوانین ماده 77 قانون مالیات مستقیم و تبصره‌های آن است؛ الباقی دستورالعمل‌ها به صورت بخشنامه‌ها و تبصره‌های الحاقی به این قانون اضافه شده‌اند.
قوانین مالیات ساخت و ساز را می‌توان یکی از پیچیده‌ترین قوانین مالیاتی کشور دانست. همین پیچیدگی باعث می‌شود امکان کسر مالیات با اطلاع دقیق از قانون ممکن باشد؛ البته، پیچیده بودن قانون آن را به یک «خنجر دو سر» بدل می‌کند که عدم آشنایی با آن می‌تواند ضررهای هنگفتی را برای مالیات‌دهندگان به همراه بیاورد.
کارشناسان توصیه می‌کنند برای تکمیل اظهارنامه‌های مالیاتی مخصوصا در حوزه ساخت و ساز، حتما از افراد مجرب و مشاورین تخصصی کمک بگیرید. با اینکار علاوه بر کاهش مالیات تا حدممکن، از اشتباهات ناشی از عدم اطلاع از قانون و جریمه سازمان مالیات نیز در امان خواهید بود.
