مالیات نقل و انتقال املاک یک نوع مالیات مستقیم برای معاملاتی است که شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394/04/31 به مأخذ ارزش معاملاتی و یا وجوه دریافتی وضع میشود. در این نوشتار مفاد قانونی مرتبط، نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک با مثال، مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک ارائه شده است.
مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه میشود؟
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. میزان مالیات نقل و انتقال ملک، برابر با 5 درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک 4 میلیاردی را معامله کرده است، باید مبلغ 200 میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نماید.
. تعیین میزان ارزش معاملاتی بر عهده “کمسیون تقویم املاک” میباشد. کمسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را از طریق ضوابط زیر تعیین می‌کند:
- معادل ٢٪ میانگین قیمت روز منطقه
- در نظر گرفتن عواملی مثل اسکلت، عمر بنا، کاربری و نوع مالکیت
- در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین
مالیات نقل و انتقال املاک طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم 5% ارزش معاملاتی (که مطابق ماده 64 همان قانون تعیین می‌گردد) محاسبه میشود. در صورت انتقال حق واگذاری (حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل که به سرقفلی معروف است) 2% مبلغ دریافت شده توسط مالک، ملاک تعیین مالیات خواهد بود.
مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
- استعلام دفتر خانه (با ذکر نام خریدار )
- فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی و یا اجاری
- فتوکپی گواهی شهرداری
- فتوکپی شناسنامه خریدار(ان)
- فتوکپی شناسنامه فروشنده(گان)
- فتوکپی کارت ملی خریدار(ان) (پشت و رو )
- فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو )
- فتوکپی صورتمجلس تفکیکی ( در صورت وجود )
- فتوکپی پروانه ساختمان
- فتوکپی پایان کار
- فتوکپی حصر وراثت ( در صورت موروثی بودن )
- گواهی واریز مالیات بر ارث (فرم ۱۹)
- نقشه و کروکی محل
- آدرس دقیق ملک
مراحل انتقال سند خانه یا آپارتمان در دفترخانه
مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
مراجعه به دفاتر اسناد رسمی با داشتن مدارک لازم و مبایعه‌نامه در این مرحله وضعیت سند از نظر اینکه در گرو بانک و یا ارگان‌های دیگرهست یا خیر انجام میشود. بررسی اینکه ملک در حال معامله، در طرح‌های ساخت و سازهای شهری نبوده باشد دریافت نتیجه نهایی این استعلام‌ها حدود دو روز تا ۲ هفته طول می‌کشد. در ضمن هزینه‌های مربوط به این استعلام بر عهده صاحب سند است.
پرداخت عوارض نوسازی و پسماند شهرداری
مراجعه به شهرداری منطقه ای که ملک مورد معامله در آن قراردارد. صاحب سند با در دست داشتن مدارک هویتی خود و ملک مورد نظر به شهرداری مراجعه کرده تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند. هزینه‌ها از صاحب سند دریافت شده و برگه مفاصاحساب به‌دست صاحب سند می‌رسد.
مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی به ارزش ملک و موقعیت آن بستگی دارد. در این مرحله ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد تسویه میشود.
مفاصاحساب دارایی
مفاصای حساب مالیات ، به برگه تسویه حساب مودیان گفته می شود و نشانگر آن است که مودی ، تا تاریخ صدور گواهی مفاصای حساب ، به سازمان امور مالیاتی ، بدهی ندارد . شرایط صدور مفاصای حساب مالیاتی ، پرداخت مالیات قطعی از طرف مودی و طرح درخواست گواهی مفاصای حساب می باشد . نحوه دریافت گواهی مفاصای حساب ، با ارائه درخواست حضوری به اداره مالیاتی بوده و سایت و سامانه ای برای دریافت آنلاین مفاصا حساب ، هنوز پیش بینی نشده است .
انتقال قطعی سند در دفترخانه
پس از انجام تسویه حسابها مدارک را به دفتر خانه تحویل داده و روز محضر را مشخص نمایید. دو طرف معامله، شرحی از تسویه کامل مبلغ ملک و شرایط فروش خود به دفتر اسناد رسمی ارائه می‌دهند. وقتی معامله قطعی شد. بنچاق (سند قطعی) در این مدت تنظیم و اطلاعات مربوط به آن در سیستم شبکه‌ای اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. آخرین هزینه‌ای که در این مرحله پرداخت می‌کنید هزینه انتقال قطعی سند است. معمولا این هزینه را خریدار و فروشنده به صورت مساوی پرداخت می‌کنند.
این فرایند مربوط به سند قطعی هست و برای سند رهنی باید نامه بانک نیز ضمیمه پرونده شود و هزینه سند رهنی به صورت کامل به عهده خریدار می باشد مگر توافقی غیر باشد.
هزینه‌هایی مثل مفاصا حساب شهرداری و دارایی و مالیات و استعلام سند ازجمله هزینه‌هایی است که فروشنده باید پرداخت کند. البته این موضوع با توافق طرفین می تواند تغییر کند.
برخی از روش‌های محاسبه‌مالیات باتوجه به موقعیت‌های مختلف املاک
- اگر خریدار، شخص حقوقی باشد و همچنین در مواردی که ملک یا حقوق ناشی از آن به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک انتقال داده می شود اگر قیمت نوشته شده در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، قیمت در سند، به جای ارزش معاملاتی ملک در نظر گرفته میشود.
- طبق ماده 59 ق م م چنانچه ملک مورد معامله با حق واگذاری محل، انتقال داده شود، مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل، معادل ۲% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به میزان ارزش معاملاتی ملک با نرخ ۵% تعیین میشود.
- طبق تبصره 1 ماده 59 ق م م اگر براي مورد معامله ارزش معاملاتی تعيين نشده باشد، ارزش معاملاتی نزديکترين محل مشابه مبنای محاسبه ماليات خواهد بود.
- اگر ملک مورد انتقال عرصه و اعیان داشته باشد، برای پرداخت مالیات، عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی محاسبه می شود.
- تعیین ارزش معاملاتی املاک برعهده کمسیون ۷ نفره (۴نفر دولتی و ۳ نفر غیردولتی) است که با حضور حداقل ۵ نفر که ۳ نفر آنها عضو دولت باشند، تشکیل می شود، تصمیمات این کمیسیون با رأی موافق ۴ نفر اعتبار دارد.
- طبق ماده 61 ق م م اگر انتقال املاک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود ارزش معاملاتی در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود. همچنین برای املاکی که ارزش معاملاتی آن تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه معتبر است.
- شخص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش به حساب بیاید، علاوه بر مالیات نقل و انتقال باید مالیات مقطوعی معادل ۱۰% ارزش اعیانی ملک بپردازد اما دیگر بابت بساز و بفروش هیچ نوع مالیات دیگری پرداخت نمی‌کند.
- طبق ماده 63 ق م م نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام میشود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و در صورتی که آن دو کالایی که باهم مبادله میشوند، هر دو ملک باشند هریک از معامله کنندگان باید بایست مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت کند.
- اگرملک بهطور رایگان بلاعوض واگذار شود، واگذار کننده مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی نیست و انتقال گیرنده به میزان ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال، شامل مالیات بر درآمد اتفاقی خواهد بود
- – اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، مالک علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیات مقطوع ۱۰% به میزان ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال را هم باید بپردازد
مفاد قانونی مهم برای نقل و انتقال املاک
ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم
نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات میباشد.
- تبصره ۱ ماده ۵۹ – چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
- تبصره ۲ ماده ۵۹ – حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم
تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد(2%) میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی‌که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد(20%) میانگین قیمتهای روز املاک برسد.
الف- قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت
ب- قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی
ماده 65 قانون مالیات‌های مستقیم
نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی بعمل آمده و یا خواهد آمد و واحدهای مسکونی از طرف شرکتهای تعاونی مسکن به اعضاء آنها مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.
ماده 66 قانون مالیات‌های مستقیم
در صورتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداریها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم‌مقامی مالک انتقال داده میشود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع ماده (59) این قانون بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت.
ماده 67قانون مالیات‌های مستقیم
فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش‌ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.
ماده 68 قانون مالیات‌های مستقیم
املاکی که در اجرای ماده (34) قانون ثبت مصوب مردادماه 1320 و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک میشود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.
ماده 69 قانون مالیات‌های مستقیم
اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمتهائی که وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارائی تعیین می نمایند احداث و حداکثر در مدت یکسال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین میشود منتقل گردد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف میباشد.
ماده 70 قانون مالیات‌های مستقیم
هرگونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی یا شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده، راه‌آهن، خیابان، معابر، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق می‌گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته میشود از مالیات نقل و انتقال موضوع این فصل معاف خواهد بود.
املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می‌رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می‌ماند نسبت به (50) درصد مالیات مربوط به درآمد موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد. و همچنین هرگونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرح‌های نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافت‌های فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می‌گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است.
ماده 71 قانون مالیات‌های مستقیم
زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.
ماده 72 قانون مالیات‌های مستقیم
در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود اداره امور مالیاتی مربوط مکلف است بنا به درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.
ماده 74 قانون مالیات‌های مستقیم
در مورد املاک با عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل میباشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می‌گردد.
ماده 75 قانون مالیات‌های مستقیم
از نظر مالیاتی مستأجرین املاک اوقافی اعم از این که اعیان احداث شده در آن داشته یا نداشته باشند نسبت به عرصه مشمول مقررات این فصل خواهند بود.
تبصره 1: در محاسبه مالیات این گونه مؤدیان تاریخ اجاره به جای تاریخ تملک منظور خواهد شد.
تبصره 2: حکم این ماده در مواردی که ملک توسط مستأجر واگذار میشود مانع اجرای تبصره (7) ماده (53) این قانون نخواهد بود.
ماده 76 قانون مالیات‌های مستقیم
در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده (۵۲) این قانون حسب مورد مشمول مواد (۵۹) یا (۷۷) باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.
چند مثال از محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
مثال 1 نقل و انتقال املاک
اقای بهبود با دریافت مبلغ 25،000،000 ریال بابت حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل واحد خود را به مالک اصلی واگذار و ملک را تخلیه نمود. مطلوبست: محاسبه مالیات نقل و انتقال مذکور.
مالیات انتقال حق واگذاری محل 500،000=2%*25،000،000
مثال 2 نقل و انتقال املاک
خانم الماسی یک واحد مسکونی خود را که در تاریخ 1397/2/10 برای آن گواهی پایان کار دریافت نمود در تاریخ 1399/02/02 به مبلغ 4،000،000،000 ریال به اقای انصاری به فروش رسانید. طرفین معامله قصد دارند سند قطعی ملک را منتقل نمایند. مطلوبست محاسبه مالیات بر نقل و انتقال قطعی مذکور با فرض اینکه ارزش معاملاتی ملک یادشده به مبلغ 2،800،000،000 ریال تعیین شده باشد.
مالیات قطعی نقل و انتقال به ماخذ ارزش معاملاتی 140،000،000=5%2،800،000،000
مثال 3 نقل و انتقال املاک
شش دانگ مالکیت ساختمانی به طور مشاع به سه نفر به نسبت یک دانگ، سه دانگ و دو دانگ تعلق دارد. چنانچه ارزش معاملاتی ملک مزبور 720،000،000 ریال و قیمت فروش ملک یاد شده 910،000،000 ریال باشد .سه نفر مالک مزبور بخواهند نسبت به انتقال ملک به خریدار اقدام کنند مالیات نقل و انتقال سهم هریک چقدر است؟
مالیات نقل وانتقال املاک به استناد ماده 59 ق.م.م 36،000،000= 5%* 720،000،000
مالیات سهم یک دانگ 6،000،000=1*(36،000،000/6)
مالیات سهم سه دانگ 18،000،000=3*(36،000،000/6)
مالیات سهم دو دانگ 12،000،000=2*(36،000،000/6)
مثال 4 نقل و انتقال املاک
آقای یاوری و همسرشان به ترتیب مالک 4 دانگ و 2 دانگ ملک و سرقفلی یک واحد تجاری در تاریخ 1399/04/08 نسبت به انتقال ملک و سرقفلی واحد تجاری مذکور جمعا به مبلغ 800،000،000 ریال اقدام می‌نماید. اطلاعات بدست امده توسط واحد مالیاتی مربوطه به شرح ذیل می باشد:
1- عرصه 15 متر مربع و اعیانی 45 مترمربع
2- ارزش معاملاتی هر متر مربع عرصه 1،000،000 ریال و ارزش معاملاتی هر متر مربع اعیانی 2،000،000 ریال.
3- ارزش واگذاری محل مربوطه 600،000،000 ریال.
مطلوب است محاسبه مالیات بر درآمد نقل و انتقال و هم چنین مالیات انتقال حق واگذاری محل مذکور به تفکیک برای هر یک از مالکین.
ارزش معاملاتی عرصه | 15،000،000=1،000،000*15 |
ارزش معاملاتی اعیان | 90،000،000 =2،000،000*45 |
ارزش معاملاتی | 105،000،000=90،000،000+15،000،000 |
مالیات نقل و انتقال | 5،250،000 =5%*105،000،000 |
مالیات نقل و انتقال سهم آقای یاوری | 3،500،000=4*(5،250،000/6) |
مالیات نقل و انتقال سهم خانم یاوری | 1،750،000= 2*(5،250،000/6) |
مالیات حق واگذاری | 12،000،000=2%*600،000،000 |
مالیات حق واگذاری سهم خانم یاوری | 4،000،000=2*(12،000،000/6) |
مالیات حق واگذاری سهم آقای یاوری | 8،000،000=4*(12،000،000/6) |
کل مالیات سهم آقای یاوری | 11،500،000=8،000،000+3،500،000 |
کل مالیات سهم خانم یاوری | 5،750،000=4،000،000+1،750،000 |
