امروزه یکی از راه های سرمایه گذاری و افزایش سرمایه برای افراد مختلف، خرید ملک و اجاره آن می باشد. البته گاهی اوقات، افراد دارای املاک فراوان که قدرت تاثیر گذاری بر نوسانات قیمت در بازار ملک را دارند با خالی نگه داشتن املاک خود، موجبات بالا رفتن قیمت ملک و اجاره را فراهم آورده و در پی سود خود، منجر به ایجاد ضرر برای عده کثیری می گردند.
یکی از راه های مهار افراد سودجو، در نظر گرفتن مالیات برای خانه های خالی، در صورت عدم اجاره آن ها می باشد. بر اساس ماده یک قانون مالیات های مستقیم باب اول آن، کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی، نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران، به شرح آنچه در مواد این قانون آمده مشمول مالیات می شوند. همچنین در ماده 54 مکرر همین قانون، شرایط خالی لحاظ شدن یک واحد و نرخ مالیات مورد تعلق در صورت خالی بودن واحد، بیان شده است.
به چه خانه‌هایی خانه خالی می‌گویند؟
- واحد خالی مسکونی باشد، بنابراین واحد های تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند.
- واحد مسکونی در شهر های بالای یکصد هزار نفر جمعیت قرار داشته باشد.
- واحد مسکونی در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد.
- واحد مسکونی توسط سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده باشد.
نکته - واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که مالک و بهره بردار آنها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و صرفاً مشمول جریمه‌ای معادل بیست درصد(۲۰%) مالیات سال اول (6 برابر اجاره ماهیانه) موضوع قانون مالیات بر خانه های خالی خواهد شد؛ بنابراین واحد های مسکونی واقع در شهر های زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور هم موظف به ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان هستند.
تاخیر در اجرای طرح اخذ مالیات از خانه های خالی:
هر چند قانون اخذ مالیات از خانه های خالی به مرحله اجرا رسید ولی تا اجرای کامل آن مسیر زیادی را باید طی کرد.
بر اساس این مصوبه، در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم، مقرر شد که وزارت راه و شهر سازی موظف است که تا شش ماه پس از تصویب این قانون، اقدام به ایجاد ” سامانه ملی املاک ” کند.
طراحی این سامانه باید به شکلی باشد که امکان شناسایی مالکان و ساکنان تمامی واحد های مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی فراهم گردد.
مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود؟
حال که در خصوص مالیات خانه های خالی بر اساس ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم صحبت کردیم، نوبت به صحبت در خصوص نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی از منظر همین قانون و بر اساس مواد 53، 54 و 131 این قانون می رسد. در خصوص نحوه محاسبه خانه های خالی به شرح زیر عمل خواهد شد:
ابتدا ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه بر اساس متر مربع مشخص و محاسبه می شود. برای مثال در خصوص ملکی 100 متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع از قرار متری 50 هزار تومان ارزش اجاره ماهانه معادل 5000000=100*50 خواهد بود.
سپس 25 درصد استهلاک آن بر اساس ماده 53 این قانون که اشعار می دارد: "درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد(25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره". محاسبه می شود. در همین مثال محاسبه 25 درصد استهلاک و کسر آن از قرار تومان 1250000=25%*5000000 و 3750000=5000000-1250000 خواهد شد.
سپس نرخ مالیات اجاره ماهانه بر اساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم که اشعار می دارد: "نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است: تا میزان پانصد میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%) - نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد". محاسبه می گردد که بر حسب مثال بالا از قرار تومان 562500=15%*3750000 خواهد شد.
و در نهایت بر اساس آنچه در ماده 54 مکرر این قانون در خصوص مالیات خانه های خالی گفته شده است (در سال اول 6 برابر، در سال دوم 12 برابر، در سال سوم 18 برابر مالیات متعلقه)، مالیات خانه خالی را محاسبه می نماییم. که با توجه به محاسبات بالا عبارت است از:
سال اول مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری برای سال اول ماهانه برابر است با: 3375000=562500*6 تومان.
در سال دوم با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک: 6750000=562500*12 تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.
سال سوم به بعد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک : 10125000=562500*18 مالیات خانه خالی خواهد بود.
تاثیر طرح اخذ مالیات از خانه های خالی بر بازار مسکن:
کارشناسان معتقدند که اجرای این طرح باعث افزایش میزان عرضه مسکن می شود و این افزایش عرضه، باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.
هم چنین این طرح باعث بهبود وضعیت اسکان مستاجرین می گردد و دیگر شاهد احتکار مسکن و رشد بیش از حد قیمت مسکن نخواهیم بود.
چرا قانون اخذ مالیات از خانه های خالی اجرایی نشد؟
قانون سال ۱۳۹۴ برای اخذ مالیات از خانههای خالی مطابق نظر کارشناسان و آسیب‌شناسی توسط وزارت اقتصاد، ۷ اشکال دارد که برآیند آنها جلوی این اهرم مالیاتی را گرفته است.
یکی از عیوب هفت‌گانه، «نحوه شناسایی خانههای خالی» است؛ به‌طوری‌که وزارت راه و شهرسازی باید سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی کند؛ اما دستگاه‌های دارنده اطلاعات ملکی همکاری نمی‌کنند. این سامانه در دنیا توسط شهرداری‌ها ایجاد میشود.
دو گروه سوداگر در حیاط خلوت مالیاتی بازار مسکن فعال هستند؛ گروه اول بخشی از مالکان خانههای خالی و گروه دوم نیز سفته بازهای ملکی هستند. یکی از آنها باید در اولویت مهار باشد… شش اشکال دیگر شامل این موارد است:
- فرمول ضعیف و غیربازدارنده مالیات
- غفلت از مالیات‌های پراثر بر رفتار سوداگران ملک
- ارتباط‌سازی برخی کارشناسان بین رشد قیمت و خانه خالی، در حالی‌که ارتباط واقعی این دو، کاملا برعکس است
- بی‌توجهی طراحان فرمول مالیات بر خانههای خالی به تجربه کشورهای موفق در این نوع مالیات
- تعریف گنگ و مبهم از خانههای خالی
- عدم تفکیک خانههای غیرقابل سکونت با خانههای معمولی.
پیشنهاد میشود مقاله نقل و انتقال ملک را مطالعه کنید
