اگر بار اولی است که قصد دارید تا برای خرید یک ملک اقدام کنید یا سالهاست که این کار را انجام نداده‌اید، قطعا یکی از نگرانی‌ها و دغدغه‌های ذهنی‌تان، طی کردن مراحل اداری و سند زدن ملک است؛ بدین معنا که نگران این هستید که پس از توافق با فروشنده و نهایی شدن معامله، چه مراحلی را باید برای انتقال سند ملک پشت سر بگذارید.
بعد از روزها و هفته‌ها گشتن در بنگاه‌های مشاور املاک، به‌دنبال خانه مناسب و یافتن خانه ایده‌آلی که با بودجه شما جور باشد، حالا وارد فاز جدیدی از خرید می‌شوید و باید بعد از توافق با فروشنده، نهایتا برای انتقال سند ملک وارد عمل شوید. در این مرحله است که واژه‌هایی مثل مبایعه‌نامه، بنچاق، قولنامه، سند رسمی، سند تک‌برگ و… به گوشتان خواهد خورد و اینجاست که آشنایی با مراحل سند زدن ملک و اقدامات قانونی که در این مسیر باید انجام دهید، به شما کمک خواهد کرد تا احتمال بروز هرگونه اشتباه را به حداقل برسانید. مهمترین چالش در این مرحله، اطلاع از نکات حقوقی موجود است.
به‌طور عمومی می‌توان گفت که انتقال مالکیت یک ملک از فروشنده به خریدار، شامل دو مرحله کلی است؛ مرحله اول، تنظیم یک سند عادی یا مبایعه‌نامه است که بعد از توافق نهایی فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود و مرحله دوم ثبت رسمی این معامله با صدور سند محضری است.
اجاره و یا خرید خانه ایده آل، برای هر شخصی مهم می باشد. این کار با سر زدن به بنگاه های معاملاتی صورت می گیرد و داشتن پول کافی و بررسی شرایط موجود، باعث می شود که شخص به چالش کشیده شود.
در نهایت پس از یافتن خانه مورد نظر، فرآیند های زیر وجود دارند که شخص باید آنها را طی کند.
- مبایعه نامه
- بنچاق
- انتقال سند
- مراجعه به دفتر اسناد
ثبت سند خانه به نام شخص، دارای جزئیاتی می باشد که باید به آنها دقت شود و مورد بررسی قرار گیرند در غیر این صورت ممکن است باعث پشیمانی خریدار یا فروشنده گردد.
ابتدا برای خرید و سند زدن ملک مورد نظر، وجود دو نفر نیاز است:
فروشنده: شخصی که قصد فروش ملک را دارد.
خریدار: شخصی که قصد خرید ملک را دارد.
زمانی که فروشنده و خریدار به توافق برسند، وارد معامله می شوند. اگر ملک مورد نظر پیدا شود، لازم است که مراحل سند زدن انجام شود که به شرح زیر می باشد.
مراحل معامله و ثبت سند:
معامله و ثبت سند ملک در ایران دارای مراحل زیر می باشد:
مرحله اول، توافق
در این مرحله، بین خریدار و فروشنده توافق صورت می گیرد.
بر اساس این توافق، قولنامه کتبی نوشته می شود که دلیل به رسمیت شناختن صحبت های اولیه بین خریدار و فروشنده می باشد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه:
در قانون به قولنامه، مبایعه نامه می گویند. از آنجایی که قولنامه بار حقوقی ندارد و محکمه پسند نمی باشد و دارای شرایط فقهی نیست، قولنامه را به مبایعه نامه تبدیل نمودند.
موارد ذکر شده در مبایعه نامه:
در مبایعه نامه حداقل ۵ مورد زیر باید ذکر شود:
مشخصات فروشنده:
- مشخصات سجلی
- آدرس (در آدرس حتما باید کد پستی ذکر شود)
- تلفن همراه و ثابت
مشخصات خریدار:
- مشخصات سجلی
- آدرس (در آدرس حتما باید کد پستی ذکر شود)
- تلفن همراه و ثابت
موضوع مورد معامله (مبیع):
- مشخصات کامل جغرافیایی
- مشخصات ثبتی
- مشخصات هندسی (مساحت زمین یا خانه)
مبلغ مورد معامله:
شامل قیمت واحد و قیمت کل بر اساس پول رایج کشور، که در ایران ریال یا معادل تومان می باشد.
زمان مورد معامله:
- زمان و نحوه پرداخت
- زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند
نکته: به منظور نحوه پرداخت باید مشخص گردد که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده پرداخت می نماید.
مرحله دوم، دریافت کد رهگیری:
پس از توافق بین خریدار و فروشنده، باید کد رهگیری ملک دریافت شود زیرا ممکن است فروشنده ملک را به چند نفر فروخته باشد.
دریافت کد رهگیری به منظور جلوگیری از اتفاقات غیر قانونی در مورد فروش ملک می باشد و ثبت کد رهگیری در سیستم نرم افزاری جامع، به وسیله بنگاه املاک صورت می گیرد.
نکته: بنگاه املاکی که در آن اقدام به معامله می شود، باید رسمی و قانونی باشد.
برای دریافت کد مذکور، مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت می شود و پس از آن کد رهگیری صادر می گردد. این سیستم سراسری می باشد بنابراین اگر فروشنده بخواهد ملک را به چند نفر بفروشد، با خطا مواجه می شود.
مرحله سوم، مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی:
در مرحله سوم، لازم است که فروشنده با در دست داشتن مدارک شناسایی خود و ملک مورد نظر، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نماید و با تحویل مدارک، پرونده فروش ملک آماده شود.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال ملک:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت نامه
- اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری
- صورت جلسه تفکیک در مورد آپارتمان
- اصل و تصویر انحصار وراثت
- اصل و کپی فرم مالیات بر ارث
هزینه سند زدن خانه:
- هزینه ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری
- هزینه و دستمزد دفتر معاملات املاک که پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می گیرد
- هزینه شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند که به عهده فروشند می باشد
- هزینه نقل و انتقال که برای اداره دارایی می باشد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی اقدام به دریافت مالیات بر اجاره نیز می کند
- هزینه دفترخانه (حق التحریر)، که این هزینه به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون است.
پیشنهاد می‌شود مقاله برگ تشخیص مالیات را مطالعه کنید
تفاوت سند های قدیم با سند های جدید:
در اسناد ملکی قدیمی، فقط برخی از مشخصات ملک ثبت می شد که کلاه بردار ها می توانستند این اسناد را جعل کنند و با نشان دادن یک ملک دیگر، آن را بفروشند.
مواردی که در اسناد قدیمی ثبت می شد عبارت بودند از:
- موقعیت جغرافیایی
- موقعیت هندسی
- موقعیت ثبتی ملک
در اسناد ملکی جدید، پس از مشخصات ملک، مشخصات جغرافیایی به طور دقیق ذکر می گردد که منحصر به فرد می باشد و نمی توان آن را جعل نمود.
عوارض نو سازی و پسماند شهرداری:
سپس صاحب ملک با مراجعه به شهرداری و تحویل مدارک شناسایی خود و ملک، اقدام به تسویه حساب عوارض ملک می نماید که این کار حدودا ۲ تا ۳ ساعت زمان می برد.
نکته: تا زمانی که عوارض نو سازی و شهر سازی پرداخت نگردد خرید و فروش ملک در دفتر اسناد رسمی، قابل ثبت نمی باشد.
تسویه حساب دارایی:
پس از طی کردن مراحل قبل، بایستی مالیات ملک پرداخت شود و برگ تسویه آن اخذ گردد. این مرحله حدودا ۳ روز زمان می خواهد و به مرحله خان در سند زدن معروف می باشد.ابتدا، صاحب ملک با تحویل مدارک اقدام به تسویه می نماید و یک روز بعد مقدار بدهی مالیاتی تعیین می گردد و پس از آن باید مبلغ مورد نظر پرداخت شود.
این پرداخت با دستگاه خودپرداز و مراجعه به شعب بانک ملی انجام می گیرد و پس از تحویل فیش واریزی به اداره مالیات، در روز سوم برگه مفاصا حساب مالیاتی دریافت می شود.
انتقال قطعی سند در دفترخانه:
پس از اتمام مراحل بالا، خریدار و فروشنده به همراه تمامی مدارک مورد نیاز، برای انتقال قطعی به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند.
