به گزارش پایگاه اطلاع رسانی شورای نگهبان، طرح دوفوریتی اصلاح ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیاتهای مستقیم که با اصلاحاتی در جلسه مورخ پنجم آذر ماه یکهزار و سیصد و نود و نه به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است؛ در جلسه مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۲۶ شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و با توجه به اصلاحات به عمل آمده مغایر با موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد.
داستان مالیات خانه های خالی؛ از طرح تا قانون
دریافت مالیات از خانه های خالی در متن قانون مالیاتهای مستقیم در نظر گرفته شده بود؛ اما نرخ پایین این مالیات اثربخشی آن را کاهش می‌داد. از این رو مجلس شورای اسلامی با هدف کاهش تعداد خانه‌های خالی دست به کار شد.
طرح اصلاحیه ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم
در مرداد ماه سال 1399، مجلس شورای اسلامی به منظور
♦ اطلاع از وضعیت سکونتگاهی خانوارها؛ در جهت شناسایی و حمایت از خانواده‌های بدون سکونتگاه
♦ ترغیب مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه به عرضه این واحدها در بازار مسکن؛ در جهت کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کاهش فشار بر خانواده‌ها
طرح اصلاح ماده 54 ق.م.م را به مجلس ارائه نمود.
مصوبه مجلس شورای اسلامی
این طرح چندین مرحله بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان جابه‌جا و ایرادات موجود در آن مرتفع شد. در نهایت در آذر ماه سال 1399، مجلس مصوبه اصلاحی نهایی قانون را به شورای نگهبان ارسال کرد.
نظر شورای نگهبان
شورای نگهبان نیز پس از چندین مرحله بررسی طرح پیشنهادی، در آذر ماه طرح مجلس را تایید نمود و مغایرتی با موازین شرع و قانون اساسی در آن تشخیص نداد.
متن نهایی قانون مالیات خانه های خالی
به این ترتیب در دی ماه سال 1399، ماده 54 مکرر ق.م.م به صورت زیر اصلاح شد و طی بخشنامه 200/99/74 ابلاغ شد: هر واحد مسکونی که
- در کلیه شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر واقع باشد
- به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر) در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد
خانه خالی شناخته می‌شود. مالیات بر درآمد اجاره برای خانه های خالی، به ازای هر یک ماه، مازاد بر 120 روز مذکور در بند فوق، به صورت ماهیانه و با ضرایب زیر محاسبه خواهد شد:
- سال اول: معادل 6 برابر مالیات متعلقه
- سال دوم: معادل 12 برابر مالیات متعلقه
- سال سوم به بعد: معادل 18 برابر مالیات متعلقه
مثالی از محاسبه مالیات خانه های خالی طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم
با اجرای مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم طبق بخشنامه 200/99/74، میزان مالیات بر خانه های خالی چگونه خواهد بود؟
مثلا اگر در منطقه ای از تهران یک واحد مسکونی خالی شناسایی شود، و به فرض ارزش اجاری مصوب آن (70 هزار تومان برای هر متر مربع)، طبق مقررات اصلاحی ماده ۵۴ مکرر ق.م.م اقدام زیر صورت می‌گیرد
ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه/ آپارتمان ۱۰۰ متری، متری 70 هزار تومان
7،000،000 تومان=70،000*100
که ۲۵ درصد استهلاک مطابق ماده ۵۳ ق.م.م از آن کسر می‌شود سپس
5،250،000=75%*7،000،000
که به نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م ، مالیات اجاره ماهانه آن برابر است با:
تومان 787،500=15%*5،250،000
♦ سال اول
مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری در محدوده فوق برای سال اول ماهانه برابر است با: 4،725،000=787،500*6 تومان
♦ در سال دوم
با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک یعنی همان 70 هزار تومان ماهانه 9،450،000=787،500*12 تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.
♦ سال سوم به بعد
اگر این خالی ماندن برای سال سوم و بعد از آن ادامه داشته باشد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک نسبت به سال قبل یعنی همان 70 هزار تومان ماهانه: 14،175،000=787،500*18 مالیات خانه خالی خواهد بود.
نکات و تبصره هایی از ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم
1- واحدهای مسکونی مذکور در قانون مالیات بر خانه های خالی مشمول معافیت‌های تبصره 11 ماده 53 ق.م.م نخواهد شد.
تبصره ۱۱ ماده ۵۳ – مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند؛ در طول مدت اجاره از ۱۰۰% مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی
- در کلان‌شهر تهران: تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید
- در سایر نقاط: تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید
از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
پیشنهاد می‌شود مقاله حسابداری مجتمع مسکونی را مطالعه کنید
2- مشمولیت قانون مالیات خانه خالی برای واحدهای مسکونی تازه‌ساز به صورت زیر است:
- واحدهای نوساز یک سال (12 ماه) پس از صدور گواهی پایان عملیات ساختمانی
- واحدهای نوساز در پروژه‌های انبوه‌سازی یک سال و نیم (18 ماه) پس از صدور گواهی پایان عملیات ساختمانی
3- ضرایب مالیاتی برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای بیش از 5 خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند؛ برای کلیه واحدها، معادل 2 برابر ضرایب مذکور در قانون فوق است. کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده 29 قانون پنج ساله ششم توسعه مصوب سال 95 مشمول قانون فوق هستند.
4- واحدهای مسکونی موقوفه که به موجب وقف‌نامه امکان اجاره آنها وجود ندارد، مشمول قانون مالیات خانه خالی نخواهند بود.
مهلت پرداخت مالیات خانه خالی
بر اساس بخشنامه 200/99/74، سازمان امور مالیاتی مکلف است تا پایان تیر ماه هر سال مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده را اعلام نماید. اشخاص مشمول موظفند مالیات متعلقه را تا یک ماه پس از اعلام سازمان پرداخت نمایند.
جرائم تاخیر در پرداخت مالیات
در صورت عدم پرداخت مالیات در مهلت مقرر، به ازای هر ماه دیرکرد، مبلغ 2/5% مالیات متعلقه به مبلغ مالیات افزوده می‌شود. (به استناد ماده 190 ق.م.م)
مدت زمان اجرای قانون ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم
مالیات موضوع ماده 54 مکرر ق.م.م، تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کلان‌شهرها (شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر) به 1/25 برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجرا خواهد بود. (به استناد مدارک مستند از مرکز آمار ایران)
تعداد واحدهای مسکونی = 1/25 * تعداد خانوارهای ساکن
شرایط ماده 54 مکرر ق. م. م. برای تغییر مالکیت واحد مسکونی
در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی، مهلت 120 روزه مذکور در ماده 54 مکرر، برای مالک جدید محاسبه و اعمال می‌شود.
نکته: از زمان اجرای این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند.
معافین و مجرمین مالیات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم
بر اساس بخشنامه 200/99/74، هرگاه مالکین، واحدهای مسکونی خود را با شرایط زیر:
- به ارزش اجاری موضوع 54 ق.م.م جهت اجاره
- معادل میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده 64 ق.م.م جهت فروش
در سامانه معاملات املاک عرضه نمایند، مشمول مالیات موضوع ماده 54 مکرر نخواهد شد. اما در صورتی که مالک بیش از دو بار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمت‌های مذکور خودداری نماید؛ از زمانی که واحد مذکور به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، مشمول جرایم زیر خواهد بود:
- شهرهای با جمعیت کمتر از صدهزار نفر: جریمه‌ای معادل 20% مالیات سال اول ماده 54 مکرر
- شهرهای با جمعیت بیشتر از صدهزار نفر: مالیات موضوع ماده 54 مکرر
سامانه معاملات املاک
سامانه معاملات املاک وابسته به وزارت راه و شهرسازی دارای ویژگی‌های زیر است:
- قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی بر اساس مناطق شهرداری
- امکان ثبت درخواست برای مالکین جهت اجاره یا فروش واحد مسکونی
- امکان ثبت درخواست متقاضیان خرید یا اجاره املاک عرضه شده
- امکان ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله
