حسابداری مجتمع های مسکونی و چالش هایی در این زمینه که با آن روبه رو هستیم صحبت کنیم. چرا که با توجه افزایش جمعیت شهر ها، تمایل مردم به زندگی در آپارتمان ها و ترویج آپارتمان نشینی همواره مدیران ساختمان به دنبال راهی برای محاسبه دقیق هزینه های مربوط ساختمان، گزارش گیری های ماهیانه و سالیانه، گردش صندوق و…می باشند و به شخصی نیاز دارند تا بتواند این موارد را به طور دقیق محاسبه کند و به مدیر ساختمان و هیئت مدیره گزارش دهد.پس اگر شما هم برای حسابداری مجتمع مسکونی دچار مشکل شده اید و با چالش های گوناگونی در این زمینه رو به رو شده اید،
چگونگی محاسبه شارژ واحدهای مجمتع مسکونی:
حسابداران مجمتع مسکونی برای محاسبه شارژ از روش‌های زیر استفاده می‌کنند:
- پرداخت شارژ با توجه به تعداد نفرات، واحدهایی که تعداد نفرات بیشتری دارند باید هزینه بیشتری بپردازند.
- محاسبه شارژ بر اساس متراژ واحدها، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی مجمتع مسکونی بر اساس متراژ یکسان مبلغ یکسانی خواهد بود.
- پرداخت شارژ به صورت واحدی، این شیوه رد مجمتع هایی که واحدهای یکسانی دارند و آب و برق و گاز مستقل دارند کاربرد بیشتری دارد، در این شیوه برای تمامی واحدها مبلغ ثابتی در نظر گرفته شده برای تمامی واحدهای مسکونی مبلغ شارژ ثابتی خواهد بود.
- پرداخت شارژ به صورت نفری و متراژ واحد در این شیوه محاسبه شارژ واحدهای مجمتع مسکونی بر اساس تعداد نفرات بوده و بر اساس متراژ هر واحد مسکونی است. این روش بیشتر در مجمتع های مسکونی که واحدهایی با متراژ مختلف کاربرد دارد. این روش در مجمتع های مسکونی که دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی مرکزی هستند و سیستم آب مشترک دارند روش مساعد و خوبی است.
- پرداخت شارژ به صورت واحدی و متراژ، این روش بر اساس شارژ ثابت هر واحد مسکونی و متراژ آن‌ها انجام می‌شود. این روش برای مجمتع مسکونی با واحدهایی که متراژ متفاوت دارند و دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی هستند مناسب است.
- پرداخت شارژ براساس هزینه‌های ثابت، در این شیوه محاسبه شارژ ساختمان بر اساس هزینه‌هایی است که ثبت شده است. شارژ میان واحدها تقسیم شده و درمورد آب به صورت نفری محاسبه شده و برای گاز به صورت متراژی و برای محاسبه هزینه برق از شیوه واحدی استفاده می‌شود.
مزایای استفاده از خدمات حسابداری مجمتع مسکونی:
کشمکش بر سر محاسبات شارژ و هزینه‌های مجتمع‌های مسکونی یکی از چالش‌هایی است که بسیاری از مدیران و ساکنین ساختمان‌ها و مجمتع های مسکونی با آن دست و پنجه نرم می‌کنند.
در ساختمان‌هایی که همه کارها را بر عهده مدیر است، با مشکلات زیادی روبرو هستند. از آنجا که مدیر ساختمان فرصت و تخصص کافی برای انجام محاسبات مالی را ندارد، سپردن محاسبات و تهیه گزارشات حسابداری مالی به حسابداران صرفه جویی در وقت و هزینه‌های مدیران است. سایر مزایای حسابدار مجتمع مسکونی را با هم بخوانیم:
- حسابدار با تنظیم فرم تسویه در پایان سال و یا با عقد قرارداد با هر مدیر یا هیئت‌مدیره، بایگانی کاملی از مدارک و حساب‌های ساختمان داشته که در طول سالیان دراز قابل استفاده است.
- وجود حسابدار در مجتمع مسکونی باعث حفظ اطلاعات حسابداری شده و حتی در صورت تغییر مدیران، اطلاعات حسابداری مجمتع مسکونی تغییر نکرده و بدون مشکل به مدیر بعدی منتقل می‌شود.
- شفاف نبودن وضعیت هزینه‌ها برای ساکنین یکی از معضلاتی است که با وجود حسابدار در مجمتع مسکونی قابل رفع است. ساکنین با دید لیست کامل جزیئات هزینه‌های صرف شده برای بخش‌های مختلف، متوجه می‌شوند مبالغ دریافتی دقیقاً صرف چه چیزی شده است.
- نشان دادن گزارشات هزینه و درآمدهای مجمتع مسکونی ساکنین را از روند پرداخت هزینه‌ها توسط سایر ساکنین مطمئن می‌کند، طوری که ساکنین مجمتع های مسکونی با دیدن دفاتر حسابداری و ریز دقیق دریافت‌ها و پرداخت‌ها متقاعد می‌شوند که همه شارژ را پرداخته‌اند و بدون هیچ مقاومتی مبالغ شارژ را پرداخت می‌کنند.
- با وجود حسابدار می‌توان هزینه‌ها را مدیریت کرد و پرداختی‌های مختلف را برای اموری نظیر حقوق پرسنل، هزینه تعمیر و نگهداری تأسیسات و غیره را تخصیص داد.
- با تغییر مدیر ساختمان و یا هیئت‌مدیره حساب‌ها از کنترل خارج شده و قابل انتقال به فرد بعدی نیست. اما با وجود حسابداری که تمام رویدادهای مالی را ثبت کرده روند انتقال حساب‌ها به راحتی صورت گرفته و همه کارها به طور شفاف قابل انتقال است.
- مشخص کردن هزینه‌های مختلف و بدهکار و بستانکار کردن حساب‌ها محاسبه سود و زیان، اختصاص هزینه تنخواه، استهلاک و غیره کاری است که تنها در حوزه تخصصی حسابداران مجمتع مسکونی است.
- شفاف بودن حساب‌ها و انجام کارها توسط حسابداران در سال‌های بعد هم شفافیت داشته و در صورت شکایت ساکنین مبنی بر عدم پرداخت شارژ یا عدم دریافت حقوق، حسابدار مجتمع مسکونی می‌توانند مدراک قابل قبولی ارائه دهند.
- محاسبه و تخمین افزایش قیمت‌ها در سال‌های بعد و ایجاد حساب ذخیره هزینه‌های عمرانی وظیفه دیگر حسابداران است
درآمد های مجتمع های مسکونی
در ابتدا باید بدانیم اساسی ترین و اصلی ترین درآمد مجتمع های مسکونی جهت پرداخت هزینه های جاری، مصرفی و یا عمرانی ساختمان، دریافت شارژ ازساکنین مجتمع های مسکونی است که ممکن است به صورت ماهیانه، سه ماهه و یا سالیانه دریافت گردد، که شارژ ماهیانه اغلب معمول تر است. این موضوع بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده، در نظر گرفته می‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت گردد.
البته باید این نکته هم مدنظر داشت که مجتمع شاید درآمدهای دیگری هم داشته باشد از قبیل درآمد حاصل از اجاره اماکن تجاری مجتمع و یا سایر درآمدها به تناسب موقعیت و ظرفیت مجتمع مسکونی که تمامی این درآمدها باید در صندوق مجتمع واریز گردد و ورود و خروج آن توسط حسابدار کنترل و ثبت گردد.
نحوه دریافت شارژ از ساکنین مجتمع مسکونی
| برای کدام مجتمع های مسکونی مناسب تر است | نحوه محاسبه شارژ دریافتی | نوع دریافت شارژ از ساکنین مجتمع |
| سیستم آب مشترک دارند و سنگین ترین هزینه مجتمع هزینه آب است. | بر اساس تعداد نفرات ساکنین هر واحد مسکونی | شارژ نفری |
| مجتمع هایی که سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی دارند که معمولاسنگین ترین هزینه ساختمان است و همچنین مجتمع هایی با متراژ مختلف. | بر اساس متراژ هر واحد مسکونی | شارژ متراژی |
| برای مجتمع هایی که واحدهای یکسانی دارند کنتورهای مستقل آب و گاز و برق مستقل دارند. دارای سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی نیستند. | یک مبلغ شارژ ثابت برای تمامی واحدهای مجتمع مسکونی | شارژ ثابت واحدی |
| برای مجتمع هایی که واحدهایی با متراژ مختلف دارند. دارای سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی هستند. دارای سیستم آب مشترک هستند. | بر اساس تعداد نفرات ساکنین هر واحد مسکونی و همچنین بر اساس متراژ هر واحد مسکونی | شارژ نفری+شارژ متراژی |
| برای مجتمع هایی که واحدهایی با متراژ مختلف دارند. دارای سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی هستند. | بر اساس شارژ ثابت هر واحد و همچنین بر اساس متراژ هر واحد مسکونی | شارژ واحدی+شارژ متراژی |
| برای مجتمع هایی که واحدهای یکسان دارند و همچنین دارای سیستم آب مشترک هستند. | یک مبلغ شارژ ثابت برای تمامی واحدهای مجتمع مسکونی و همچنین بر اساس تعداد نفرات ساکنین هر واحد مسکونی | شارژ واحدی+شارژ نفری |
| برای تمامی مجتمع های مسکونی | شارژ بر اساس هزینه هایی که ثبت می شود و بین واحدها تقسیم می گردد. هزینه آب:نفری، هزینه گاز: متراژی، هزینه برق:واحدی و سایر هزینه ها به تناسب تقسیم می گردد. | شارژ بر اساس هزینه های ثبت شده |
البته باید بدانیم که در برخی از ساختمان ها و مجتمع های مسکونی برای دریافت شارژ از ساکنین به عنوان شارژ ثابت، میانگین هزینه ها گرفته می شود و بر اساس آن مبلغ شارژ معین می گردد و برای سال های آتی نیز درصدی با توجه به نرخ تورم به آن اضافه می گردد و باز هم میانگین آن به عنوان مبلغ شارژ ثابت در نظر گرفته می شود.
نکاتی در مورد قوانین دریافت شارژ از ساکنین
1-در مورد واحدهای خالی است که مطابق ماده قانون تملک اپارتمان ها مالک از پرداخت هزینه های مشترک معاف است اما باید شارژ واحد را پرداخت کند.
2-در صورت افزایش تعداد ساکنین در اثر تولد فرزند، افرایش شارژ بستگی به نظر هیات مدیره دارد اما با توجه به افزایش هزینه های جاری، افزایش مبلغ شارژ غیرمنطقی به نطر نمی رسد.
3-در مورد پرداخت شارژ توسط مستاجران واحدهای مسکونی، پرداخت شارژ برعهده مستاجر است.
4-شارژهای دریافتی بایستی در صندوق مجتمع واریز گردد و در صورت عدم هزینه از صندوق، این موضوع مانع از دریافت شارژ ماهانه از ساکنین نمی گردد.
هزینه های مجتمع مسکونی
تا اینجا با درآمدهای مجتمع های مسکونی که اغلب دریافت شارژ از ساکنین است و همچنین نحوه دریافت شارژ و نکات مربوط به آن آشنا شدیم. بر اساس ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه‌ی آب، برق و گازمشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه‌ی نگهداری از گیاهان درمحوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی (مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) گردد.
نظارت بر درآمدها و هزینه ی ساختمان برعهده کیست
تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزء موارد بالا نیستند، بر عهده‌ی هیات مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند، جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.
انواع هزینه های مرتبط با مجتمع های مسکونی
| هزینه ها به تفکیک | شرح هزینه |
| هزینه حقوق و دستمزد سرایدار-نگهبانان–باغبان–سایرپرسنل، هزینه نظافت مجتمع مسکونی، هزینه تعمیرات جزئی، تاسیسات وتجهیزات، هزینه های موتورخانه، هزینه بیمه آتش سوزی و سایر بیمه های مرتبط ساختمان، هزینه های آماده به کار نگاه داشتن کلیه تاسیسات حرارتی، آسانسورهای مجتمع، پله های برقی و دوربین های مداربسته مجتمع مسکونی و سایر هزینه های مرتبط | هزینه های جاری یا نگهداری |
| هزینه های پرداخت قبوض آب، برق و گاز مشاع مجتمع مسکونی و سایر هزینه های مرتبط | هزینه های مصرف |
| هزینه خرید دوربین مداربسته جهت نصب، هزینه ایزوگام پشت بام مجتمع مسکونی، هزینه تعمیر نمای ساختمان و داخل ساختمان و سایر هزینه های مرتبط | هزینه های عمرانی |
ثبت حسابداری شارژ دریافتی از ساکنین مجتمع مسکونی
صندوق *****(بدهکار )
جاری ساکنین ( به تفکیک نام ) ****** (بستانکار )
دریافت شارژ از ساکنین و واریز به صندوق
ثبت حسابداری هزینه کرد از صندوق مجتمع مسکونی
هزینه ( به تفکیک ) *****(بدهکار)
صندوق *********(بستانکار)
هزینه کرد از صندوق بابت هزینه های مجتمع
جبران خسارت‌های وارد آمده به مجمتع مسکونی:
همه چیز بستگی به این دارد که خسارت به وجود آمده در مجتمع مسکونی از جانب چه کسی است؟
اگر خسارت به وجود آمده از ناحیه ساکنین باشد، جبران خسارت وظیفه همان شخص خواهد بود و در این گونه موارد از مبالغ شارژ عمومی ساختمان استفاده نمی‌شود.
اگر خسارت به وجود آمده ناشی از عوامل طبیعی و خارج از کنترل باشد، حسابدار مجمتع مسکونی از محل مبلغ شارژ، موظف به تأمین خسارت به وجود آمده است.
مبالغ دریافتی از ساکنین مجمتع مسکونی صرف چه چیزی می‌شود:
مطابق قوانین حسابداری تملک آپارتمان‌ها مبالغ به دست آمده از شارژ ساختمان و سایر درآمدهای به دست آمده از مجمتع های تجاری و اداری صرف امور مربوط به مجمتع می‌شود.
در هر مجمتع تجاری اداری و مسکونی هزینه‌ها را می‌توان به 3 دسته تقسیم کرد:
- هزینه مصرفی، پرداخت قبوض آب و برق و تلفن
- هزینه عمرانی، هزینه مربوط به ایزوگام، دوربین مدار بسته تعمیر نمای ساختمان راهرو و غیره
- هزینه جاری، هزینه تعمیر موتورخانه تأسیسات پرداخت دستمزد سرایدار نگهبان باغبان نظافتچی و غیره
مالیات مجتمع مسکونی:
جالب است بدانید مجمتع های مسکونی که دارای بیشتر از 3 واحد استیجاری هستند در صورتی که با رعایت ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده باشند در مدت اجازه معافیت مالیاتی دارند. این معافیت به صورت 100 درصدی بوده و معافیت از مالیات بردرآمد املاک اجاره‌ای است.
ضمن آن که درآمد ناشی از اجاره مجتمع مسکونی در تهران با متراژ 150 متر مربع زیربنای مفید و در سایر شهرها تا 200 متر مربع زیر بنای مفید معافیت مالیاتی دارد.
