قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها درخواست موجر یا مستاجر به دلیل تورم یا رکود معیشت در خصوص تجدید نظر در اجاره بها می باشد. تعدیل به معنی معتدل کردن می باشد و در اصطلاح حقوقی به این معنی است که طرفین قرارداد اجاره برای تعادل اجاره بها هر یک می توانند خواستار شوند. افزایش و کاهش هزینه های زندگی در اجاره بها تاثیر خواهد گذاشت از این رو مستأجر می تواند از دادگاه خواستار کم شدن اجاره بها به علت افزایش هزینه های زندگی شود و موجر نیز به همین دلیل درخواست افزایش اجاره بها شود.
البته برای چنین درخواستی باید شروطی چون متقاضی شدن مدت زمان اجاره وجود داشته باشد و همچنین استفاده مستاجر از ملک استیجاری سه سال تمام گذشته باشد یا اینکه از حکمی که در دادخواست تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال امام گذشته باشد. پس تعدیل به معنی متعادل کردن اجاره بها برای مستاجر و یا موجر و به خواست هر یک به مراجع مربوطه است. تعدیل بهای اجاره در قالب دعوا در مراجع قضایی اقامه خواهد شد. طبق قانون برای اقامه چنین دعوای بایستی شرایطی لازم وجود داشته باشد.
قانون روابط موجر و مستاجر در مورد قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها:
بر اساس ماده 4، “موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را نماید.
مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.”
دعوی تعدیل اجاره بها:
همان گونه که ملاحظه می شود طرح دعوی تعدیل اجاره بها با توجه به تصریح صدر ماده یاد شده از طرف مستاجر نیز امکان پذیر است.
اما نظر به این که در کشور ما اغلب به دلیل وجود تورم با ترقی قیمت رو به رو هستیم، دعوی تعدیل اجاره بها غالبا از طرف موجر مطرح می شود ما صرفا از این رو ما آن را صرفا جز دعاوی مطروحه از سوی موجر بیان می کنیم.
بررسی دعوی تعدیل اجاره بها:
فلسفه وجودی این ماده به عدم امکان تخلیه ملک (جز در موارد خاص) در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به جهت حصول حق کسب و پیشه بر می گردد.
از این رو اقتضای عدالت است موجری که با انقضای مدت اجاره امکان تخلیه ملک خود را ندارد بتواند در مواعد قانونی نبست به طرح دعوی تعدیل اجاره بها اقدام نماید.
بنابراین علی رغم اطلاق ماده و عدم تجزیه اماکن تجاری و مسکونی در تسری این ماده به اماکن مسکونی خلاف ظاهر آن باید تردید کرد، چون در خصوص اماکن مسکونی که یک ساله و با اراده موجر به محض انقضای مدت قابل تخلیه است نیازی به تعدیل اجاره بها نیست.
مگر آن که قرارداد اجاره طولانی مدت و بدون تعدیل اجاره باشد که البته نظر دیوان عالی کشور در این باب خلاف عقیده نگارنده است.
پیشنهاد می‌شود مقاله معافیت مالیاتی مناطق آزاد را مطالعه کنید
شرایط تعدیل اجاره بها:
بررسی ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حاکی از آن است که موجر برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها بایستی شرایطی را که مقرر شده است رعایت نماید.
در ادامه به مهم ترین مواد مربوط به تعدیل اجاره بها اشاره می گردد.
ماده 1:
در مورد تعیین ارزش عرضه مستغل ارزش معاملاتی اراضی که در اجرای تبصره 2 ماده 23 قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1345 به تصویب کمیسیون تقویم املاک در تهران و شهرستان ها رسیده یا می رسد ملاک محاسبه قرار خواهد گرفت.
تبصره:
تخفیف هایی که از نظر مشاع و یا قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه مستغل منظور نخواهد شد.
ماده 2:
ارزش هر متر مربع ساختمان و تاسیسات و تجهیزات و ملحقات آن طبق جدول های ضمیمه با رعایت نکات زیر محاسبه خواهد شد.
قیمت ساختمان هایی که از اول فروردین ماه 1352 برای اولین بار به اجازه واگذار شده یا می شود و ساختمان آنها قبل از اجرای قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 به اتمام رسیده است بر اساس قیمت های مندرج در جدول های پیوست این آیین نامه محاسبه خواهد شد.
مساحت پارکینگ های با سقف در طبقه هم کف دو سوم و مساحت بالکن های با سقف یک دوم و بدون سقف یک سوم زیر بنا.
قیمت محوطه سازی و مساحت محوطه در ساختمان های تک واحدی کلا و در سایر ساختمان ها به نسبت سهم هر واحد به کل محوطه محاسبه و در نظر گرفته خواهد شد.
از بابت استهلاک ساختمان از تاریخ اتمام ساختمان تا تاریخ اجاره نسبت به ساختمان های با اسکلت بتون آرمه و یا اسکلت تمام فلزی سالانه 2 درصد و نسبت به سایر ساختمان ها سالانه 4 درصد کسر خواهد شد کسر استهلاک در هیچ مورد از چهل درصد کل اعیانی تجاوز نخواهد کرد.
ماده 3:
اجاره بهای سالانه هر متر مربع از مستقل مورد اجاره مشمول آیین نامه عبارت خواهد بود از ده درصد از مجموع کل ارزش عرصه و اعیانی و تاسیسات و تجهیزات و ملحقات آن.
ماده 4:
در بنا های چند طبقه عرصه مشترک زیر بنا و خارج از بنا به نسبت سطح هر مستغل تقسیم می شود.
تبصره:
در صورتی که مستاجری از عرصه خارج از بنا مستقلا استفاده کند پرداخت اجاره بهای مربوط به آن منحصرا به عهده استفاده کننده است.
ماده 5:
در تعیین اجاره بهای هر مستغل اجاره بهای زیر زمین 20 درصد کمتر از سایر طبقات در نظر گرفته می شود و این تفاوت بین طبقات دیگر تقسیم خواهد گردید.
تبصره:
در صورتی که کف بنا حداقل 120 سانتیمتر از سطح پیاده روی مجاور پائین تر باشد آن قسمت از بنا زیر زمین محسوب می شود.
ماده 6:
در تعیین اجاره بهای آپارتمان ها اجاره بهای قسمت های اشتراکی نیز طبق مقررات قانون تملک آپارتمان ها به نسبت حصه آپارتمان در قسمت های مذکور به اجاره بهای آپارتمان اضافه می شود.
