روش حسابداری و خدمات حسابداری مجمتع مسکونی چگونه است؟

حسابداری مجتمع های مسکونی و چالش هایی در این زمینه که با آن روبه رو هستیم صحبت کنیم. چرا که با توجه افزایش جمعیت شهر ها، تمایل مردم به زندگی در آپارتمان ها و ترویج آپارتمان نشینی همواره مدیران ساختمان به دنبال راهی برای محاسبه دقیق هزینه های مربوط ساختمان، گزارش گیری های ماهیانه و سالیانه، گردش صندوق و…می باشند و به شخصی نیاز دارند تا بتواند این موارد را به طور دقیق محاسبه کند و به مدیر ساختمان و هیئت مدیره گزارش دهد.پس اگر شما هم برای حسابداری مجتمع مسکونی دچار مشکل شده اید و با چالش های گوناگونی در این زمینه رو به رو شده اید، 

درآمد مجتمع های مسکونی از چه راهی می باشد؟

در مرحله اول و قبل از شروع بحث باید این موضوع را بدانید که اصلی ترین درآمد مجتمع های مسکونی که از آن برای پرداخت هزینه های جاری، مصرفی و همچنین هزینه های عمرانی ساختمان استفاده می کنند، دریافت شارژ از ساکنان مجتمع مسکونی می باشد.اصولا پرداخت شارژ ساختمان به صورت ماهیانه انجام می شود اما از آن جا که قوانین ساختمان ها با یک دیگر متفاوت است که ممکن است در برخی از ساختمان ها پرداخت شارژ به صورت سه ماهه یا سالیانه پرداخت شود.پرداخت شارژ ساختمان از سال 1343 و با بیان شدن در قانون تملک آپارتمان ها به تصویب رسیده است و در کل هزینه شارژ ساختمان باید به مدیر ساختمان پرداخت شود.نکته ی دیگری که وجود دارد این است که جدا از شارژ ساختمان، برخی از مجتمع های مسکونی ممکن است از راه های دیگری نیز درآمد داشته باشند که می توان به

• درآمد حاصل از اجاره اماکن تجاری مجتمع
• درآمدها حاصل شده به تناسب موقعیت و ظرفیت مجتمع مسکونی

اشاره کرد که که تمامی این درآمدها باید به صندوق مجتمع مسکونی واریز شود و مسئولیت ورود و خروج، کنترل و ثبت آن بر عهده حسابدار می باشد.برای نحوه محاسبه شارژ ساختمان نیز راه های متفاوتی وجود دارد که در ادامه به برخی از آن ها اشاره می کنیم.

مزایای استفاده از خدمات حسابداری مجمتع مسکونی:

کشمکش بر سر محاسبات شارژ و هزینه‌های مجتمع‌های مسکونی یکی از چالش‌هایی است که بسیاری از مدیران و ساکنین ساختمان‌ها و مجمتع های مسکونی با آن دست و پنجه نرم می‌کنند.

در ساختمان‌هایی که همه کارها را بر عهده مدیر است، با مشکلات زیادی روبرو هستند. از آنجا که مدیر ساختمان فرصت و تخصص کافی برای انجام محاسبات مالی را ندارد، سپردن محاسبات و تهیه گزارشات حسابداری مالی به حسابداران صرفه جویی در وقت و هزینه‌های مدیران است. سایر مزایای حسابدار مجتمع مسکونی را با هم بخوانیم:

• حسابدار با تنظیم فرم تسویه در پایان سال و یا با عقد قرارداد با هر مدیر یا هیئت‌مدیره، بایگانی کاملی از مدارک و حساب‌های ساختمان داشته که در طول سالیان دراز قابل استفاده است.
• وجود حسابدار در مجتمع مسکونی باعث حفظ اطلاعات حسابداری شده و حتی در صورت تغییر مدیران، اطلاعات حسابداری مجمتع مسکونی تغییر نکرده و بدون مشکل به مدیر بعدی منتقل می‌شود.
• شفاف نبودن وضعیت هزینه‌ها برای ساکنین یکی از معضلاتی است که با وجود حسابدار در مجمتع مسکونی قابل رفع است. ساکنین با دید لیست کامل جزیئات هزینه‌های صرف شده برای بخش‌های مختلف، متوجه می‌شوند مبالغ دریافتی دقیقاً صرف چه چیزی شده است.
• نشان دادن گزارشات هزینه و درآمدهای مجمتع مسکونی ساکنین را از روند پرداخت هزینه‌ها توسط سایر ساکنین مطمئن می‌کند، طوری که ساکنین مجمتع های مسکونی با دیدن دفاتر حسابداری و ریز دقیق دریافت‌ها و پرداخت‌ها متقاعد می‌شوند که همه شارژ را پرداخته‌اند و بدون هیچ مقاومتی مبالغ شارژ را پرداخت می‌کنند.
• با وجود حسابدار می‌توان هزینه‌ها را مدیریت کرد و پرداختی‌های مختلف را برای اموری نظیر حقوق پرسنل، هزینه تعمیر و نگهداری تأسیسات و غیره را تخصیص داد.
• با تغییر مدیر ساختمان و یا هیئت‌مدیره حساب‌ها از کنترل خارج شده و قابل انتقال به فرد بعدی نیست. اما با وجود حسابداری که تمام رویدادهای مالی را ثبت کرده روند انتقال حساب‌ها به راحتی صورت گرفته و همه کارها به طور شفاف قابل انتقال است.
• مشخص کردن هزینه‌های مختلف و بدهکار و بستانکار کردن حساب‌ها محاسبه سود و زیان، اختصاص هزینه تنخواه، استهلاک و غیره کاری است که تنها در حوزه تخصصی حسابداران مجمتع مسکونی است.
• شفاف بودن حساب‌ها و انجام کارها توسط حسابداران در سال‌های بعد هم شفافیت داشته و در صورت شکایت ساکنین مبنی بر عدم پرداخت شارژ یا عدم دریافت حقوق، حسابدار مجتمع مسکونی می‌توانند مدراک قابل قبولی ارائه دهند.
• محاسبه و تخمین افزایش قیمت‌ها در سال‌های بعد و ایجاد حساب ذخیره هزینه‌های عمرانی وظیفه دیگر حسابداران است

نظارت بر درآمدها و هزینه ی مجتمع مسکونی برعهده چه کسی است؟

اصولا نظارت بر عهده‌ی هیات مدیره مجتمع خواهد بود. البته جدا از مواردی که در بالا ذکر شد اگر یک از افراد ساکن در ساختمان آسیبی به قسمتی از ساختمان وارد کند هزینه های مربوط به تعمیرات بر عهده همان شخص خواهد بود و جزء شارژ ساختمان محاسبه نمی شود.در کل هزینه هایی که در یک مجتمع مسکونی وجود دارد و باید محسابه شود به شرح زیر است:

• هزینه های مصرفی که شامل هزینه های پرداخت قبوض آب، برق و گاز مشاع مجتمع مسکونی می شود و سایر هزینه های مرتبط با این قضیه می باشد.
• هزینه های عمرانی که شامل هزینه ایزوگام پشت بام ، هزینه تعمیر نمای ساختمان، تعمیر داخل ساختمان و تعمیرات جزئی و هزینه خرید دوربین مداربسته و نصب آسانسور می باشد.
• هزینه های جاری که شامل هزینه حقوق و دستمزد سرایدار، هزینه نظافت مجتمع مسکونی، هزینه های موتورخانه، هزینه بیمه آتش سوزی و سایر بیمه های مرتبط ساختمان و موارد مرتبط می شود.

نحوه دریافت شارژ از ساکنین مجتمع مسکونی

البته باید بدانیم که در برخی از ساختمان ها و مجتمع های مسکونی برای دریافت شارژ از ساکنین به عنوان شارژ ثابت، میانگین هزینه ها گرفته می شود و بر اساس آن مبلغ شارژ معین می گردد و برای سال های آتی نیز درصدی با توجه به نرخ تورم به آن اضافه می گردد و باز هم میانگین آن به عنوان مبلغ شارژ ثابت در نظر گرفته می شود.

وظایف حسابدار مجتمع مسکونی چیست؟

اصولا شخصی که به عنوان حسابدار در مجتمع مسکونی فعالیت می کند به طور کلی وظایف زیر را برعهده دارد:

• ثبت اطلاعات مالی
• نگهداری از اسناد و کنترل حساب های بانکی مربوط به مجتمع مسکونی
• صدور اسناد دریافتی و پرداختی
• نگهداری از تنخواه و پرداخت آن به قسمت های مورد نظر با دریافت اسناد
• صدور چک
• ارائه چک های دریافتی به بانک
• ثبت و نگهداری از اسنادی چون پرداخت حقوق کارکنانی چون، باغبان، سرایدار، نگهبان و سرویس کار تأسیسات
• جمع آوری اطلاعات و ثبت درامد های ناشی از وجود امکانات متنوع مجتمع مسکونی
• تهیه گزارشات و ارائه آن به مدیریت ساختمان در صورت نیاز
• تعیین حق شارژ ساختمان به صورت تفکیک شده برای مالک و مستأجر، ساکن و غیر ساکن

هزینه های مجتمع مسکونی

تا اینجا با درآمدهای مجتمع های مسکونی که اغلب دریافت شارژ از ساکنین است و همچنین نحوه دریافت شارژ و نکات مربوط به آن آشنا شدیم. بر اساس ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه‌ی آب، برق و گازمشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه‌ی نگهداری از گیاهان درمحوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی (مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) گردد.

نظارت بر درآمدها و هزینه ی ساختمان برعهده کیست 

تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزء موارد بالا نیستند، بر عهده‌ی هیات مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند، جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.

انواع هزینه های مرتبط با مجتمع های مسکونی

ثبت حسابداری شارژ دریافتی از ساکنین مجتمع مسکونی

صندوق  *****(بدهکار )                                                                        

                 جاری ساکنین ( به تفکیک نام )  ****** (بستانکار )                                       

دریافت شارژ از ساکنین و واریز به صندوق         

ثبت حسابداری  هزینه کرد از صندوق مجتمع مسکونی

هزینه ( به تفکیک )    *****(بدهکار) 

                                    صندوق *********(بستانکار)

  هزینه کرد از صندوق بابت هزینه های مجتمع

جبران خسارت‌های وارد آمده به مجمتع مسکونی:

همه چیز بستگی به این دارد که خسارت به وجود آمده در مجتمع مسکونی از جانب چه کسی است؟

اگر خسارت به وجود آمده از ناحیه ساکنین باشد، جبران خسارت وظیفه همان شخص خواهد بود و در این گونه موارد از مبالغ شارژ عمومی ساختمان استفاده نمی‌شود.

اگر خسارت به وجود آمده ناشی از عوامل طبیعی و خارج از کنترل باشد، حسابدار مجمتع مسکونی از محل مبلغ شارژ، موظف به تأمین خسارت به وجود آمده است.

نحوه محاسبه شارژ مجتمع های مسکونی به چه صورت است؟

1.پرداخت شارژ به صورت نفری

نحوه محاسبه این نوع شارژ بر اساس تعداد نفرات ساکنین هر واحد مسکونیمی باشد و بیشتر برای مجتمع هایی که سیستم آب مشترک دارند مناسب است چرا که سنگین ترین هزینه هر مجتمع مسکونی هزینه می باشد.

2.پرداخت شارژ به صورت متراژی

نحوه محاسبه این نوع شارژ بر  اساس متراژ هر واحد مسکونی می باشد و بیشتر برای مجتمع هایی سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی دارند مناسب است همچنین این روش محاسبه شارژ می تواند برای مجتمع با متراژ یکسان مناسب باشد.

3.پرداخت شارژ به صورت ثابت واحدی

براساس این نوع پرداخت شارژ، یک مبلغ شارژ ثابت برای تمامی واحدهای مجتمع مسکونی در نظر گرفته می شود و بیشتر برای مجتمع هایی که واحدهای یکسانی دارند و کنتورهای مستقل آب، گاز و برق دارند مناسب است.

4.پرداخت شارژ به صورت شارژ نفری+شارژ متراژی

نحوه محاسبه این نوع شارژ بر اساس تعداد نفرات ساکنین هر واحد مسکونی و همچنین بر اساس متراژ هر واحد مسکونی می باشد. البته باید بدانید که این روش برای محاسب شارژ بیشتر برای مجتمع هایی که واحدهایی با متراژ مختلف دارند مناسب است. همچنیم مجتمع های مسکونی که دارای سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی هستند و سیستم آب آن ها نیز مشترک است می توانند از این روش برای محاسبه شارژ ساختمان استفاده کنند.

مالیات مجتمع مسکونی:

جالب است بدانید مجمتع های مسکونی که دارای بیشتر از 3 واحد استیجاری هستند در صورتی که با رعایت ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده باشند در مدت اجازه معافیت مالیاتی دارند. این معافیت به صورت 100 درصدی بوده و معافیت از مالیات بردرآمد املاک اجاره‌ای است.

ضمن آن که درآمد ناشی از اجاره مجتمع مسکونی در تهران با متراژ 150 متر مربع زیربنای مفید و در سایر شهرها تا 200 متر مربع زیر بنای مفید معافیت مالیاتی دارد.