فرمول کارمزد اجاره به شرط تملیک و چگونگی بکارگیری آن

ماده 12 از فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا(بهره) مقرر داشته،بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور کشاورزی ، اموال منقول و غیر منقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره بشرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.

قرارداد اجاره به شرط تملیک و ماهیت حقوقی آن

قراردادها و عقود، دارای انواع مختلفی بوده که از معروف ترین و پرکاربردتربن آن ها، می توان به بیع و اجاره، اشاره نمود. یکی از قراردادهایی که در مقایسه با بیع و اجاره، قرارداد جدیدی محسوب می گردد، قرارداد اجاره به شرط تملیک بوده که دارای شرایط و قوانین مخصوص به خود می باشد.

اما، قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی کاملا جدا از بیع و اجاره نبوده و از نظر شرایط تشکیل و ماهیت، تابع احکام این دو قرارداد می باشد؛ با این توضیح که در نمونه رایج یک قرارداد اجاره، وقتی موجر، مالی را به اجاره مستاجر می دهد، این توافق، بدین معنا است که مستاجر، حق دارد تا از مال اجاره داده شده، استفاده کرده و در مقابل، متعهد می گردد که مبلغی را به موجر بپردازد که معمولا، این مبلغ، به صورت اجاره بهای ماهیانه، به موجر پرداخت می گردد. همچنین، در پایان قرارداد اجاره، مستاجر موظف است که مال مورد اجاره را تخلیه کرده و آن را تحویل موجر دهد.

از سوی دیگر، موجر و مستاجر، حق دارند تا ضمن عقد اجاره، شرایط مورد نظر خود را که مخالف ماهیت این عقد و قوانین مرتبط با اجاره نباشد را درج نمایند. به عنوان مثال، می توانند شرط کنند که چنانچه، در اثنای اجاره، موجر، ملک را بفروشد، مستاجر، ملزم به تخلیه و تحویل آن، به مالک جدید می باشد.

یکی از شروطی که طرفین، می توانند در یک نمونه قرارداد اجاره، درج کنند، شرط تملیک است. به این معنا که طرفین توافق می کنند تا در صورتی که مستاجر در قرارداد اجاره، تمام اقساط را پرداخت کرده و به تعهدات قراردادی خود عمل نموده باشد، در پایان مدت اجاره و با پرداخت آخرین قسط، مالک مال مورد اجاره شده و مال به وی تملیک گردد.

به چنین قرارداد اجاره ای، که ضمن آن، شرط تملیک مال مورد اجاره به مستاجر، ذکر گردیده، قرارداد اجاره به شرط تملیک گفته شده که دارای شرایط و قوانین مخصوص به خود می باشد. بنابراین، ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره است و بیع (فروش) و تملیک و انتقال مالکیت عین مستاجره به مستاجر، چهره فرعی دارد.

محاسبه قسط اول کارمزد اجاره به شرط تملیک

همانطوری که میدانیم این کارمزد در ابتدای معامله شناسایی می شود و کاری که ما باید بکنیم محاسبه استهلاک این کارمزد طی سالها (دوره ها)ی قرارداد است.

یکی از راههای استهلاک روش مجموع ارقام سنوات است:

21=1+2+3+4+5+6  یا  21=2/(6*(1+6))

پس اقساط (پرداختها)ی این کارمزد به صورت زیر خواهد بود:

6/21 و 5/21 و 4/21 و 3/21 و 2/21 و 1/21

یعنی قسط اول می شود:

الف) 25،714.28571=((r=90،000×(6×(6+1))-(5×(5+1))/(6×(6+1

یا

25،714.28571=21/(6*90،000)

و قسط دوم می‌شود:

ب) 21،428.57143=21(/5*90،000)

اما همانطور که میدانیم عدد 25،714.28571 که مبلغ قسط اول است از حاصل ضرب مبلغ کل اقساط یعنی 90،000 در کسر 6/21 حاصل شده اما رقم 6: رقم 6 میتواند از مجموع ارقام 1تا 6 که همان 21 است حاصل شود منهای مجموع ارقام 1 تا 5 که می‌شود 15=2/(5*(1+5)).

•  6=2/(5*(1+5))-2/(6*(1+6))

و اما رقم 21: 21 همانطور که در بالا اشاره کردیم می‌شود:

• 21=2/(6*(1+6))

حالا ببینیم در فرمول کارمزد اجاره به شرط تملیک، کسر 6/21 که در 90،000 ضرب شده به چه شکلی در می‌آید. کافیست به‌جای 6/21 از رابطه های ج و د مقادیر سمت راست مساوی را قرار بدهیم تا برسیم به 6/21=2/(6*(1+6))/2/(5*(1+5))-2/(6*(1+6)) .

همانطور که مشاهده می‌شود مخرج کسر عبارت است از تعداد کل اقساط کارمزد (21) و صورت کسر از دو قسمت تشکیل شده که اولی به تعداد اقساط قبل از پرداخت (6) و قسمت دوم آن  به تعداد اقساط باقیمانده بعد از پرداخت قسط اول (5) مربط می‌شود. اگر حاصل جمع ارقام تعداد اقساط باقیمانده پایان دوره را از حاصل جمع ارقام تعداد اقساط ابتدای دوره کسر کنیم حاصل می‌شود مجموع ارقام اقساطی که طی دوره پرداخت شده‌اند.

پیشنهاد می‌شود مقاله حسابداری مقایسه اجاره دارایی در مقابل خرید را مطالعه کنید

تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی

یکی از عقودی که شباهت بسیار زیادی به قرارداد اجاره به شرط تملیک داشته، قرارداد فروش اقساطی می باشد. اما، با وجود این شباهت ظاهری، این دو قرارداد، متفاوت از یکدیگر بوده و ماهیت حقوقی کاملا متفاوتی نیز دارند. تفاوت های اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، به شرح زیر می باشد:

قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی است که به موجب آن، موجر، مال خود را اجاره داده و ضمن قرارداد، با مستاجر شرط می کند که با پرداخت آخرین قسط اجاره بها، مستاجر، مالک موضوع اجاره شود. بنابراین، این عقد یا قرارداد، یک قرارداد اجاره با وعده بیع بوده و در نتیجه، ماهیت آن، اجاره است. اما، در قرارداد فروش اقساطی، بایع(فروشنده)، مالی را به مشتری یا خریدار، فروخته و ضمن قرارداد، شرط می کنند که ثمن(بهای قراردادی) به صورت اقساط پرداخت گردد. لذا، ماهیت این قرارداد، بیع است.

با توجه به تفاوت ماهیت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، برخی از شرایط انعقاد این دو قرارداد نیز با توجه به قوانین حاکم بر آن ها، متفاوت خواهند بود. بنابراین، به عنوان مثال، مال موضوع قرارداد، در اجاره به شرط تملیک، حتما باید یک مال مصرف نشدنی و قابل بقا بوده؛ حال آنکه چنین شرطی در مورد فروش اقساطی، لازم الرعایه نمی باشد.

علاوه بر شرایط، آثار این دو قرارداد نیز متفاوت می باشند؛ با این توضیح که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مال موضوع قرارداد، در دست مستاجر، امانت بوده و بنابراین، در صورتی که با تقصیر مستاجر، تلف یا ناقص شود، مستاجر، ملزم به جبران خسارت موجر خواهد بود. حال آنکه در فروش اقساطی، از آنجا که خریدار، مالک مال بوده، تلف یا نقص آن نیز مسئولیتی برای وی، به دنبال نخواهد داشت.